浅析外资进入我国房地产市场的法律调控

《浅析外资进入我国房地产市场的法律调控》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、浅析外资进入我国房地产市场的法律调控殷元红内容提要：近年来，外资进入我国房地产市场有越演越烈之势，对房地产市场产生了正、负两方面的影响，为了规范外资进入房地产市场，将负面影响降到最低，我国陆续出台了一系列规范外资进入房地产市场的法规，本文重点解析了2006年7月11日，建设部、商务部、国家发改委等六方共同签发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》这部法律规范。并借此阐明规范外资进入房地产市场的立法目的等相关问题，并回应所谓的该法规“失效论”，并提出一点关于所谓失效的原因的看法。关键字：外资房地产法律调控1998年，我国停止福利分房，住宅市场日趋活跃

2、，逐步建立起货币化、市场化的住房制度。2002年以来，我国房地产市场价格持续上扬，成为社会各界关注的焦点。据《南方周末》载，房屋价格为居民年收入的3-5倍，是国际公认的合理价，而我国一些大城市，房屋的价格甚至是居民年收入的20倍左右。2005年中央政府决定加强对房地产领域的宏观调控，平抑房价：央行在取消实行多年房贷优惠利率后，接连出台了一系列法规。目前，我国调整房地产领域的法规可谓多如牛毛，（链接一：房地产及建筑领域的法规汇编）仅2005年后出台的就有150个左右，该数据来自个人统计，这些法规的内容有相当一部分是技术规范。如此多的政策法规既表明了中央调控

3、房地产市场的决心，也从另一个侧面说明了这些政策的乏力：仅仅在取仅仅在取得阶段性成果后，房地产市场出现强势反弹，有的城市房价上涨甚至超过25%。关于我国房地产市场高烧不退的病因，专家学者开出了不同的方子：市场需求旺盛；人民币升值的预期等等；我今天要探讨了是另外一个推动房地产泡沫的因素—外资猛烈进入中国房地产市场。据统计，2004年，房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额134.9亿美元，实际使用外资金额59.5亿美元，同比增长13.8%、48.1%和13.7%，各项增长均超过全国利用外资平均增长幅度。2006年上半年，我国房地产开发企业利用外资

4、折合人民币167亿元，同比增长32.5%，而第三季度，利用外资金额上升到259亿元，同比增长46.6%。王凯：“房地产限外令因何失灵载”，载《资本市场》2007年03期。此前，外资进入中国的第一大行业是通信设备、计算机及其他电子设备制造行业，在最近几年，房地产行业成为外商投资的第二大领域。世界上最好的建筑师或者建筑设计公司都在中国开展经营活动，从国家大剧院到奥运会的比赛场馆，都打下了外国建筑师的设计烙印。外资大量进入我国房地产领域对我国经济产生了双重影响，从积极方面看，国外房地产发展较为成熟，早已形成一整套完善的运作规范，有相当丰富的经营管理经验，具有高

5、素质的专业人才，他们的进入能为消费者提供更加优质的服务，也能促进房地产领域的优胜劣汰，从而提高我国房地产的整体水平。另外，我国房地产开发所需的资金大部分来自银行信贷，在债务软约束条件下，国内房地产开发经营企业通过银行负债将经营风险转嫁到国内房地产金融机构身上，使金融机构面临很大风险，而外国投资者带来了大量的资本，缓解了房地产市场融资的压力，并承担了相应的风险。从消极方面看，中国房地产企业起步晚，发展慢，相对弱小，经营机制落后，国内企业在各方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势;加剧了国际收支平衡和人民币升值的压力，削弱了我国货币政策的独立性和有效性；境外

6、资本的大量进入还会抬高房地产价格，促成房地产泡沫经济。另外，2006年12月，中国按照入世承诺，取消外资银行在中国经营人民币业务的地域限制和客户限制，在承诺基础上对外资银行实行国民待遇。对国外银行的放开，无疑增加了房地产市场资本来源的多样化，也使得未来房地产市场充满变数和不可控性，致使房地产金融监管难度加大。目前，我国还没有建立起一套关于房地产金融监管的机构体系，对房地产金融机构的管理还没有一个明确的部门，房地产金融机构的监管规范也有待制定，外资银行大量进入房地产信贷领域使中国房地产产业的发展更多的受制于国际经济的导向。总之，我们还未做好外资凶猛进入所必

7、需的准备，我们的金融和整个经济领域还缺乏必要的法律法制环境，根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，对非居民投资或购买房地产进行必要限制是国际社会的通行做法。在其187个成员中，不论是发展中国家还是发达国家，无论货币是允许自由兑换还是不允许自由兑换，有137个成员都针对不同对象和内容，通过各种方式与手段对非居民投资房地产进行管制，而我国对外资进入房地产的限制才刚刚起步，而且政策很不成熟。本文将着重分析2006年7月11日，建设部、商务部、国家发改委等六方共同签发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》这部法律规范。（链接三：《关于规

8、范房地产市场外资准入和管理的意见》）（以下简称为《意见》）《意见》的出台可谓是众