我国寡头垄断下的房地产价格形成机制研究(上)

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1、我国寡头垄断下的房地产价格形成机制研究(上)　　当前我国房地产价格持续上涨，已引起了有关部门和社会各界的广泛关注，近几年我国对房地产业出台了一系列的宏观调控政策，但收效不甚明显。理论界对房地产价格上升的原因仁者见仁，智者见智，但不少分析仍停留在表面上。笔者认为不同的市场结构具有不同的价格形成机制，分析我国房地产价格运行机制，首先需要对房地产的市场结构做出客观判断。　　　　一、我国房地产市场是区域性寡头垄断市场　　　　在产业组织理论中，产业的市场结构是指企业市场关系的特征和形式。它是一个反映市场竞争和垄断关系的概念。根据竞争和垄断程度的不同，一般把市场结构分为四种类型：（1）完全竞争市场；（

2、2）完全垄断市场；（3）垄断竞争市场；（4）寡头垄断市场。寡头垄断市场是指一个市场中只有少数几个厂商相互竞争，且新厂商的进入是受到阻碍的，各厂商生产的产品可以有差别，也可以是没有差别的。在一个寡头垄断市场中，具有支配力的是少数几个厂商，并且这些厂商之间相互依赖，各厂商之间经常存在非价格性竞争。根据产业组织理论，决定市场结构的主要因素有：市场集中度、市场进退障碍、产品差别化程度、市场需求的增长率、市场需求的价格弹性、以及短期的固定费用和可变费用的比例等。其中，前三项是影响市场结构或市场竞争关系和垄断关系的三个主要因素。因此，判断一个市场是否是寡头垄断市场的关键是看是否有几个厂商占有大部分或者

3、全部总产量、这个市场是否存在进入障碍以及产品的差别化程度。根据2004年“中国房地产百强企业研究”成果，2004年中国共有房地产企业5.9万家，可是，全国前300家最大的房地产企业的市场占有率不足25%，也就是说CR300<25%。然而在香港房地产市场中，前九家房地产集团（新鸿基、和黄、新世界等）占据的市场份额达到80%，主宰了香港房地产市场的运行和发展。因此，从这点上看，我国房地产市场的集中度比较低，似乎谈不上什么寡头垄断。但是，从下面的讨论中可以看出，从全国视角来研究房地产市场结构并不恰当，并会导致许多结论的根本性错误。　　　　（一）我国房地产市场是一个区域性市场，在此区域市场中

4、有着很高的市场集中度　　　　首先，由于土地位置的固定性，所以与其它一般的商品不同，房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的，同时，由于房地产尤其是住宅是人民生活的必需品，而一个区域的居民又不太愿意到区域外去买房子，他们往往会将购房目标锁定在某一区域内，这样，只要开发商不到另外一个区域去开发房地产，某个地区的房地产商与其它地区的房地产商就不存在直接的竞争关系。这个区域可以是一个市，但更可能是市中更小的一个区域。而对其它产业而言，生产者的产品是可以移动的（能从一地转移到另一地），这样卖者就能在更大范围内展开竞争。例如，生产彩电的四川长虹集团不仅要同广东的TCL集团等国内众多企业展开竞争，而

5、且在开放条件下，还要同世界各地的电视机厂商展开竞争。由于房地产市场的区域性，一个房地产商就只同本区域的房地产商存在竞争关系，这样一来，当我们研究某一区域的房地产市场时，就只要考虑本区域市场内的房地产商，而不需要把它放到更大的市场中如放在全国全省甚至全市的市场的框架中来研究。因而，当涉及到某个区域市场时，在此市场的厂商的数量就比我们研究全国市场时要少得多。再进一步，在一个区域房地产市场中，有实力的厂商更少，因此，如果从一个区域性市场来考虑，几个有实力的厂商的市场占有率是很高的。为了更好地说明这一问题，我们来看一下北京的房地产市场。北京市有上千家开发商，因此，在很多人看来，北京的住宅市场是竞争

6、性的市场。但实际上同全国各地情况类似，北京市的住宅市场就是区域寡头垄断的市场。首先，北京市虽然注册的房地产开发企业有上千家，但实际上每年真正进行开发的只有一百家左右（包括郊区的开发企业），因为注册的企业中有相当一部分处于非营业状态（停业、筹建、撤销），而即便是营业中的开发商也不是每年都在进行开发。这一百家企业开发的房地产项目分散在广袤的北京大地上，项目之间的距离较远。其次，房地产表现出相邻竞争态势。在北京北三环的房地产项目不仅不能与在南三环的项目进行竞争，而且也不能与在上海等外地的项目竞争，更无法与国外的竞争。实际上，尽管北京市住宅市场有如此之多的企业，但实际上每一家企业开发的项目只与邻近

7、的项目进行竞争，而与其它的并不构成很直接的竞争关系，在只与邻近开发项目的企业进行竞争的情形下，只在少数企业间产生竞争，住宅的市场结构就是寡头垄断。根据这一结论，我们回过头来看一看2004年“中国房地产百强企业研究”成果，在北京这个市场，作为行业龙头的万科企业股份有限公司和上海陆家嘴（集团）有限公司，在全国销售额和销售面积的市场占有率不足1%，但同属于中国房地产百强企业的几家开发商在北京开发的项目的销售额和销售面积却占北京