我国寡头垄断下的房地产价格形成机制研究

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1、我国寡头垄断下的房地产价格形成机制研究　　（四）垄断是我国房地产价格居高不下的一个根本原因　　　　近几年我国房地产价格飞速上涨已引起了社会的广泛关注。而一提到房价上涨，开发商的解释要么是由于房地产成本的提高造成的，要么是由于房地产需求的高涨造成的，许多经济学家和政府官员也持相同或相似的观点。而实际上，我国房地产价格居高不下的一个根本原因是垄断。　　从价格动态的角度来观察，垄断价格的显著特点是价格刚性。这就是说高度垄断性的商品，其价格变动频率大为缩小，其价格一经确定，即在一个相当长的时期内保持不变（刘涤源等，1995）。在默契合谋的

2、定价机制作用下，房地产寡头垄断企业形成了垄断价格，使房地产价格呈现非正常刚性和价格居高不下的格局。房地产价格一般稳步走高，在高位运行，很少发生降价的变动。即便是供求发生变化，房地产降价的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度，价格难以起到调节供求的杠杆作用。而一旦需求高企，房地产企业会利用社会需求的增长迅速推高价格。在垄断价格体系下，社会需求增加，其结果是增加价格刚性，促使价格水平持续提高（刘涤源等，1995）。近几年我国房地产市场需求增长较快，房地产商则利用这种需求的变动甚至需求的潜在因素去推动房地产价格的上涨。例如北京市的申

3、办奥运会成功、城市轻轨通车、CBD建设等，上海市的世界级城市的定位和世界博览会申办成功等需求因素的变化，为房地产商提供了极具诱惑力的炒作概念，使房地产价格出现新一轮上涨。也就是说，在需求增加和价格持续上涨的因果环节上，起决定性作用的还是垄断价格本身的特性。垄断价格上涨快，不能不说是垄断统治实力和垄断价格刚性在起主要作用（刘涤源等，1995）。因此，虽然需求高企是实现房地产高价的一个支撑条件，但房价高涨的根本原因在于房地产的垄断性。　　另一方面，房地产成本上升也不是房价上升的根本原因。我们知道，在竞争性的市场结构中，开发商没有足够的

4、市场势力去定价，因为它们是价格的接受者。因此成本提高不一定会导致售价的提高，它更多的带来是利润的减少，某个行业如果只有一、二家企业提价，而其它企业则是维持原价不变，则后果往往是给提价的企业带来灭顶之灾。为了在竞争中胜出，厂商要做的就是不断降低成本，成本高于价格的开发商自然就会被淘汰。对具有垄断性质的房地产市场而言，则不具有这样的市场竞争机制和淘汰机制，它可以通过价格合谋维持价格刚性。房地产企业往往会通过垄断把土地价格、建材价格上涨的因素转嫁给最终消费者。结果房地产成本增加，房地产商为了维持利润不减，就要以相同的幅度提高垄断价格。因

5、此，可以说房地产成本增加对房地产价格上涨起了刺激的作用，房地产企业以成本增加为提价借口，大幅提高房地产价格，以谋求更多的垄断利润。　　住宅等房地产项目往往是分期销售，房地产商在第一期销售中如果知道其竞争对手很可能制订高价，那么在第二期销售中，房地产商以竞争对手第一期售房采用高价这一信息，来推测其第二期的销售行为，索取超过其第一期售房利润率的价格。结果在不对称信息的重复价格对搏中，每个企业都采用提高房价以牺牲短期利润的办法，来建立索取高房价的声势，通过整个群体合作获得长期的房地产收益。通过这种方式，房地产开发商能顺利地把土地价格上升

6、带来的成本增加转嫁给购房者，甚至由此获得更高的利润。　　总之，当前我国房地产价格居高不下的根本原因是垄断，正如格瓦特尼（2004）所说的那样，在有些行业中，尽管寡头合作不尽完美，但是可能使价格显著上升，这来自某种更高程度的市场力量，实际上是某种程度的垄断力量。　　　　三、打破垄断，鼓励竞争，形成规范有序高效　　　　的房地产市场结构应该说，我国房地产业本身就属于竞争不足和垄断过度，在这种情况下，如果再过度强调提高市场集中度，扩大企业规模，只能是进一步强化垄断性，从而造成社会总福利的进一步损失。所以，我国房地产的产业组织政策设计应立足

7、于维护和提高房地产市场的竞争性。可是当前我国各级政府不仅对房地产市场的垄断重视不够，而且在土地出让制度、限制中小企业进入市场等方面却制订了很多反竞争的政策措施，这些都是房地产业进一步发展以及市场绩效进一步提高的主要障碍。因此，房地产区域垄断性决定了政府必须进一步加大宏观调控的力度，加强对垄断的管制，弥补由于垄断引起的“市场失灵”。　　　　（一）认清房地产市场的垄断性　　　　我国当前对房地产市场的垄断性认识不清，有不少专家和学者甚至认为我国房地产市场集中度太低，企业规模太小，要政府采取措施加以提高。绝大多数政府官员也认为房地产市场不

8、存在垄断。不少地方政府的措施却是加强了房地产市场的垄断性。如某地的房产管理局，竟然联合该区域内10余家开发商共同举办了“置业联合宣言”活动，希望通过此次活动将区内各开发商联合起来，共同努力将本地房地产市场做大做强。先炒热板块，再分蛋糕，达到所谓共同