加强对房地产统计的思考

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1、加强对房地产统计的思考　90年代初期，我国由计划经济向市场经济过渡与发展，房地产开发计划被列人固定资产投资计划，房地产业作为一个独立的行业迅速崛起，被纳入了国民经济平衡体系、国民生产总值范畴和国民经济运行机制。近年来，随着经济的持续快速发展，房地产业呈现迅速发展的态势，成为拉动经济增长的重要力量之一。因此，房地产统计在国民经济核算体系中占据着一个举足轻重的位置。　　一、房地产统计工作的现状　　1.基本建立起了一套反映房地产业的指标体系　　为全面反映房地产业的发展状况，十几年来，房地产统计专家们在深入研究我国房地产业发展各个阶段特征的基础上，在固定资产投资统计的基础上，借

2、鉴较为发达的市场经济国家或地区的经验，构筑起了房地产统计指标体系的基本框架和统计报表制度，房地产开发统计作为固定资产投资统计的重要组成部分而逐步成长起来，成为一个相对独立的专业统计。为分析和掌握房地产市场情况、指定经济调控政策、实施宏观管理、市场预警预报等发挥了重要作用。　　2.拥有了一支经过一定培训的统计队伍　　十几年来，在各级统计部门与广大房地产企业的共同努力下，经过系统的专业训练，逐步培养起一支具有相当政治、业务素质的统计队伍，这些统计人员无论是对国家的方针政策和房地产业体制改革政策的贯彻执行，还是对统计学原理和房地产开发统计基本理论的理解掌握，都具备了理论与实际

3、操作的丰富经验。　　3.房地产企业的统计基拙工作从无到有　　随着房地产业的发展，房地产统计工作也日益受到房地产开发企业的重视。只有通过房地产统计工作，才能真实展示企业的业绩以及在同行业中的竞争实力。诸如原始记录、统计台帐、统计报表、统计核算方法、统计信息传输、统计数据管理、历史资料整理、统计岗位职责等一系列统计基础工作在房地产开发企业中逐步建立与完善起来，成为房地产开发企业统计工作不可缺少的主要内容。　　二、当前房地产统计指标体系中存在的问题　　1.房地产开发投资指标　　这个指标是指企业在一定时期内进行房屋建设或土地开发后完成的工作量及其有关费用，以形成工程实体为准，是

4、一个实物量指标。从理论上讲，统计人员应该分两大部分采集数据。一是根据财务报表获得有关土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用;二是根据施工单位上报的建筑安装量，深入开发现场，跟踪核实工程的实物形象进度，以获得与建设进度相匹配的建筑安装工程费用。通过这两个方面的数据收集，房地产开发投资额就基本构成。但在实际操作中，一方面，由于房地产开发投资的内容相当广泛，房地产企业与企业之间合作形式的多样，客观上造成了投资统计的难度和数据重复上报的现象。另一方面，工程决算、财务结算与竣工交付三者之何的时间差，导致房地产开发投资额统计的不完整性。一般

5、说来，项目的竣工交付往往先于工程决算与财务结算，由于现行的统计制度是以每个项目为统计个体，如果这个项目是由上年度结转并在年初竣工交付的，那么在本年度的年报上报之前，可以有比较充足的时间来调整由于三者时间差而少报的诸如工程决算款、不可预见费用等后期的投资额，这部分的投资额还相当可观。如果该项目是在年末竣工交付的，就不能结转至下一年，就会有相当数量的投资额无法上报。　　2.房屋预、销售指标　　商品房屋预售与销售的界定以房屋获得竣工交付使用许可证为准，之前的为预售，之后的为销售。预售与销售的面积以房地产测绘中心的测绘报告为依据、预售与销售的金额即为合同的总额。一旦竣工交付，原

6、来的预售指标转为销售指标。从慨念上说，这两个指标的口径相当明晰。实际操作中，却发现房地产统计部门与房地产交易部门的数据大相径庭。其一，统计部门与房地产交易部门对房地产预、销售统计时间口径上存在差异，房地产开发企业以与购房者签定预、销售合同的日期为上报统计数据的时间节点;交易中心则以购房者登记注册的日期为统计的时间节点。其二，很多房地产企业根据形势发展而决策保留的房屋，在项目开发的统计年度里，既没有销售也不作为空置，若干年过去了，保留房屋都陆续上市交易，数量还相当可观，企业也无从再向统计部门上报这部分的数据，由此形成与交易部门的一个数据缺口。　　3.资金来源及开发经营指标

7、　　这两项主要是财务指标。由于统计制度的时间节点与财务制度的时间节点约有近10天的偏差，特别是月度统计制度的时间节点要求更加严格，为了完成任务，统计人员只有要求财务人员估报，造成了有数无据的现象，更谈不上准确的要求了。这个问题长期以来在企业统计人员中反映比较大，统计人员与财务人员都投人了不少的精力，汇总出来的数据资料却没有实际的效用。政府部门在制定统计指标体系时，应该在一定程度上根据实际情况出发，兼顾到企业的实际需要，既避免企业无效、重复的劳动，也能获得准确、有价值的统计资料。对于加强房地产统计的思考　　(一)夯实基础，确保统计数据的质量