基于随机前沿方法的我国房地产上市公司ｘ－效率分析

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1、基于随机前沿方法的我国房地产上市公司Ｘ－效率分析　　摘要：采用随机前沿方法，以色诺芬数据库中2000-2006年间34家中国房地产上市公司作为模型估计样本对我国房地产上市公司的X-效率进行研究，试图考察我国房地产上市公司的效率变迁状况。研究结果表明，我国房地产上市公司的经营绩效是逐年上升的，但5年平均的X-效率是0.599，我国房地产行业整体绩效依然偏低，其效率的提升空间非常大。　　关键词：随机前沿分析；房地产公司效率；X-效率　　一、引言　　　　随着住房改革、房屋商品化的实施，新一轮房地产业的增长周期启动，并逐步成为国民经济发

2、展中的助推器和现代社会经济体系中活跃的支柱产业。据经济普查数据显示，我国房地产业增加值占GDP的比例已达5.2%。此外，地产业的发展对诸多相关产业具有很强的带动作用。从整体上看，中国房地产业迅速进入成长期，并具备了高成长性产业的特征。　　然而近年来我国房地产每年投资增幅过大，导致了空置商品房不断增加、房价不断上涨、房地产企业利润过高等现象。面对房地产业发展过热的情况，国家出台一系列控制信贷资金发放和严格土地供应制度的政策，使得严重依赖土地和资金的房地产行业受到强大的冲击。在宏观调控的大形势下房地产行业上市公司境况和经营效率到底如

3、何，是政府决策者和证券市场投资者所共同关注的问题，也是机构投资者在证券市场的主要投资依据。因此，通过财务分析、价值评估等手段对我国证券市场上的房地产上市公司的经营效率进行评价十分必要。　　X-效率的测算在经济与管理领域中具有非常重要的意义。从微观企业角度来看，运用随机生产前沿技术测算X-效率，将有利于考察和评价每个企业的综合绩效指标。目前，国内学术界关于我国X-效率的实证研究都是从企业层面上展开的。［1］本文将利用随机前沿技术对我国房地产上市公司的X-效率进行分析，以对其当前经营效率进行评价。　　　　二、X-效率与随机前沿分析方

4、法　　　　1．X-效率的涵义。　　经济学家们对效率的内涵存在较多争论，目前还没有一个明确界定。最常见意义上的效率是指现有生产资源与它们为人类所提供的效用之间的对比关系。当效率概念用于某个企业时，有效率是指该企业在投入一定生产资源的条件下是否使产出最大，反过来，就是在生产一定产出量时企业是否实现了成本最小，即我们常讲的微观效率。　　传统理论认为效率来自规模经济和范围经济，分别表示企业在长期成本曲线的最低点上生产以及通过产品的多样化来降低成本。但是进一步的研究表明规模经济和范围经济效应在一些行业如房地产企业中并不显著。Berger和

5、Humphrey等学者较早的利用的X-效率对金融结构效率评价进行了研究。X-效率包括技术效率(technicalefficiency)和配置效率(allocativeefficiency)，技术效率是指技术不变，产出一定时通过有效管理使企业投入量减少。配置效率是指通过合理的配置投入品比例来降低成本。Berger等对美国银行业的研究表明，X-效率导致的效率损失约为总成本的20%。　　目前国内对房地产行业效率问题的研究还不够深入，而且大多使用数据包络分析(dataenvelopmentanalysis,DEA)。［2-4］DEA方法

6、的优点是无需建立解释变量和因变量之间的函数关系,并且不需要投入品的价格，因而避免了由于采用错误的函数形式而得出错误的结论。但是由于它设定了一个确定性边界，从而不允许测量误差的存在，也就是说它将所有的对生产边界或成本边界的偏离都归因于X-效率，这显然不符合实际的情况。　　一个个体的X-效率衡量的是在给定该个体的产出能够实现的前提下，与生产可能性集合中生产等量产出的投入量相比，其投入还有多大的节约余地。余地越大，说明该企业的X-效率越低。该方法的优点是无须估计企业的生产函数，从而避免了因错误的函数形式带来的问题；缺点是需要大量的个体

7、数据，且对算法的要求很高，同时对生产过程没有任何描述。相对而言，在实践中，人们更倾向于使用参数方法来测算X-效率。　　2．随机前沿分析(stochasticfrontieranalysis,SFA)方法。　　根据S.C.Kumbhakar和C.A.K.Lovell［5］的总结，研究者们一致认为Meeusen和Broeck、Aigner,Lovell,andSchmidt与Battese和Corra这三篇论文是标志着SFA技术诞生的开创性　　房地产行业作为典型的资本密集型并具有周期性特征的行业，资本的效率高低极大影响整个公司绩效的

8、评定，并决定了下一个投资周期是否能顺利进行。同时，房地产公司具有投资周期长、资金链脆弱等特点，对于房地产公司经营与管理能力要求高。这些特点使得房地产上市公司的绩效评价更为复杂。寻找目前房地产行业最有效的公司作为示范标杆，找出差距，有助于分析能最迅速改善效率的影响