北京-远洋山水整体定位研究报告

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1、目录报告结论预览2报告说明12项目区域现状及发展分析15一、区域宏观经济条件和发展15二、用地规划条件和控规调整情况17三、市政方案论证19四、从区域竞争和客户需求角度的产品定位研究26需求特征与价位可行性分析50一、潜在客户群特征50二、从分析延续性角度出发的价格区间建议64市场机会和开发顺序68开发环境和竞争环境68实施计划70报告结论73远洋山水整体市场定位研究报告报告结论一、区域宏观经济发展根据政府未来五年的宏观发展规划，区域将面向如下三个方面发展：1）环境方面，形成绿色生态居住区。2）工业

2、方面，建设高新技术企业孵化器，形成微电子产业聚集区。3）第三产业方面，大力发展旅游和现代服务业。4）基础建设方面，加快城市基础设施建设，全面启动奥运工程。二、控规调整后项目预计概况（具体数据以规划意见书为准）西区控规调整后的技术经济指标规划用地面积31.57公顷绿地率30.9%规划总建筑面积118.8万平方米集中绿地面积34176平方米其中：住宅建筑面积92.6万平方米规划总户数8418户配套建筑面积6.1万平方米规划总人口23570人非配套建筑面积4.2万平方米停车数量5892辆地下建筑面积15.

3、9万平方米其中：地上车位2652辆容积率3.26地下车位3240辆三、开发支持条件·市政方案论证（初步确定，待继续讨论）市政实施各项分布表类型采暖工程供水工程供电燃气雨污水电信地热拟实施方案市政供热田村山净水厂自来水先报西区供电方案，接鲁谷11万伏变电站燃气集团市政公司电信公司东区采用，西区不采用物业管理采暖分户计量水表出户计量采用磁卡表计量采用磁卡表计量　　采用磁卡表计量市政条件需与石景山路上市政热力管网连接与鲁谷路、玉泉路上DN600干管连接接鲁谷11万伏变电站与鲁谷路、玉泉路上DN400干管连

4、接项目周边条件良好由电信公司解决　四、客户群定位1、总体特征·年龄以中轻年为主，但总体分布有发散化的特点，中壮年也占一定比例。·客户家庭结构相对规范化，以三口之家比例最大。·具有稳定收入，且综合素质较高。·就业情况以项目周边和长安街沿线的国家机关、军队、企事业单位的中层负责人和专业人员为主。·收入为工薪收入，可支持合理配比下的贷款额度。2、客户群细分1）客户群构成在项目客户群将包括部分团购客户和散购客户；2）主力客户群特征项目以年龄在25—40岁区间的消费者将是项目的主力客户群；其大多数以三口之家和

5、夫妇二人的家庭结构为主；其工作地点主要在项目周边及长安街沿线且有稳定收入，目前的居住地点较分散；其家庭月收入绝大多数在4000—8000元之间，且以自住为置业目的，只有一成的客户将考虑商住两用；其多数能采取按揭贷款方式购买，且心理认知月供2000—3500元为佳，相对购买群中，更为年轻的客户的承受能力比此略低。3）其他重要客户群特征潜在客户群中，也存在部分中壮年区间的客户，具有一定的存款，且心理存在有一次性付款的计划性。3、目标客户定位及描述根据本项目实际情况，结合需求分析和客户购房心理析，目标客户

6、群应包括以下几类人群：1）在项目区域周边具有稳定工作的的中青年人士。2）在地域内工作的国家各机关、军队各机构的人员。3）在长安街地铁沿线的企事业单位工作的管理和技术人员。4）看好石景山未来居住环境和区域发展的人群。主力客户群分布图购房群体的特征年龄区间家庭结构工作地点家庭收入25—40岁区间，占72.81夫妇二人占27.7%；三口之家占36.15%玉泉路附近及长安街沿线比例接近70％4000—8000元/月区间，占80.26%五、项目产品定位本项目的市场定位应是中档普通商品住宅。建议运作的目标应是建

7、设成质量好、实用性强、建筑风格现代、服务设施完善、价格相对较低的精品住宅小区。1、规划设计·在建筑视角方面，根据勘探和日照的特点，设计时考虑产品单位（尤其为朝北向的卧室/起居室）的视线，增加景观的共享性。·由于项目产品容量较大，规划设计时应以生态绿化环境和人居环境（城市景观、单体影射面和风向气流等）相结合的角度处理。·各组团内人、车分流，在不影响绿化的条件，尽量拓展地上车位面积空间。·现状成型的植物，考虑保留，节省建设和维护成本。2、建筑结构形式1）项目住宅建筑部分·高层塔楼、板式小高层相结合（以可

8、能高度），进行内外城市景观组合。·全部居室尽量设计为正向南北方向布置，在建筑地基红线允许的范围下，达到户户具有朝阳面。·大堂及内、外廊空间尽量压缩，保证较高的得房率和建筑体内交通设备（电梯、上下步行梯）空间。·采用现浇结构，防震强度，按8度设防，部分研究考虑框架剪力墙承重密度，争取户型设计的灵活性。·整体造型应在突出建筑单体内设计空间合理布局、实用性高的条件下，进行清快、简洁的设计，使其于环境融合，减低成本。·建材标准应突出中远品牌特点，达到品牌维护和提升。2）底商建