正文描述:《发展住房倒按揭的障碍因素及对策》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在应用文档-天天文库。
1、发展“住房倒按揭”的障碍因素及对策 关键词:倒按揭;房地产市场;政策性“倒按揭”机构 目前,我国已进入老龄社会,并且正处于快速老龄化阶段,我国将平均每年增加596万老年人口,年均增长速度达到3.28%,大大超过总人口年均0.66%的增长速度,人口老龄化程度明显加快。到2020年,老年人口将达到2.48亿,老龄化水平将达到17.17%。到2051年,中国老年人口规模将达到峰值4.37亿。另据有关数据显示,15年前,中国10个年轻人养一个老人,现在变成3、4个年轻人养一个老人,年轻人养老的负
2、担越来越重,我国已实施了近30年的独生子女政策也必然使年轻人养老的负担越来越重。因此,需要采取新的思路来探讨社会养老保障问题,而“住房倒按揭”为我们提供了一个选择。 一、“住房倒按揭”的渊源 传统的住房按揭贷款,是买房者在支付一定的房屋首付款后,其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款,然后由买房者在一段较长时间内分期偿还给银行,通常这个时间长达15~30年。贷款一次发放,分期偿还,贷款本金随着分期偿还而下降,负债减少,自有资产增加。“住房倒按揭”是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山
3、的一家银行创立的。“住房倒按揭”贷款放贷对象是有住房的老年人,以其自有住房作抵押,由银行定期向借款人放贷,到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷,一次偿还,贷款本金随着分期放贷而上升,负债增加,自有资产减少。由于这种方式与传统的按揭贷款相反,故被称为“倒按揭”。 美国的“倒按揭贷款”发放形式可分为有限期和无限期两类:有限期是以住房作抵押,借贷双方约定还贷日期,在借贷期间放贷者按期支付贷款给借款人,到期借款人既可出售住房,也可以其他资产还贷;无限期类则由放贷者定期向住户支付贷款,直
4、到住户死亡或从住房中搬走为止,到时以出售住房收入作为还贷的唯一资金。“倒按揭”在美国有二十年的发展历史,但与美国目前老人的人口数相比,比例其实微乎其微。该业务开展较少的主要原因就是产品风险的复杂性,除需要政府财政上的资助外,还需要银行、保险等相关部门的联合运作,之所以要由保险公司介入就是要防范产品本身带来的金融风险。我国的“住房倒按揭”具体采取何种形式还未可知,但可以肯定基本模式与美国模式相仿,会根据我国国情适当调整。 二、“住房倒按揭”的障碍因素 “倒按揭贷款”是以自有住房作抵押的
5、银行贷款,必将会受到房地产市场因素的影响,其中主要的影响因素是自有住房拥有量、房地产市场价值总和、住房观念、房屋价值评估、住房权属和房地产政策。其中,自有住房拥有量和房地产市场价值总和为“住房倒按揭”推行的物质性影响因素和市场需求因素。 (一)自有住房拥有量。据2006年建设部统计数字显示,中国住房“自有率”接近82%,在实施住房制度改革之时,有相当多的城镇人口享受了福利分房并转为私有住房,这部分房产的价值远大于近年来住房商品化后的新建住房。经过二十多年持续的发展,尤其是近年实施住房制度改革以
6、来,我国居民的住房条件有了很大改善。据国家第五次人口普查显示,中国城市人口中有751224户购买商品房,占城市家庭户的9.2%;533396户购买了经济适用房,占6.5%;2401075户购买原公有住房,占29.4%;26.8%的户建有自住房。城市中拥有住房的家庭户达到587万户,占72%,其中相当比例的是拥有一生积蓄的老年人。我国已经具备了开展住房反向抵押的坚实物质条件。 (二)房地产市场价值总和。整体来看,我国居民拥有的房产市场价值总和远高于居民储蓄余额,更重要的是住房较储蓄更分散化,真正
7、是藏富于民,而不是像储蓄、证券等资产20%的人掌握着80%的价值。以中国人目前的资产结构分析,储蓄、房产、证券(股票、基金等)将三分未来家庭的资产,房产价值将远超养老金及其他社会保险现值,将成为未来普通家庭的主要财产。 截止2007年5月末,我国住房按揭贷款余额达到2.2万亿元,虽然与高达14万亿的居民储蓄余额相比还不算太高,但发展势头相当快,是金融行业目前增长最好的一块业务。同时,目前固定资产投资中房地产占的比重相当大,住宅开发年投资额已超过1万亿的规模,这两年住房开发规模的增速尽管受宏观调
8、控的影响,预计还将会保持在较高增长水平。即使维持目前规模不变,开发投资都将逐步转化为居民房地产消费或投资。假设未来年度投资额的20%转化为住房消费贷款,住房按揭贷款也能保持在10%以上的增幅,保守估计在2020年也能够达到7.5万亿的规模,仅贷款支撑的房地产保有量价值就可在15万亿以上,是一笔巨大的民间财富,将远大于养老金缺口的数额,而且当前贷款买房的主体人群是独生子女的家庭,老人并不寄希望于传统的家庭养老模式而给子女很大的负担,希望能靠自己,辅助于社会中介提供的服务解决养老问题,养老观念变化很
显示全部收起
温馨提示:
1. 部分包含数学公式或PPT动画的文件,查看预览时可能会显示错乱或异常,文件下载后无此问题,请放心下载。
2. 本文档由用户上传,版权归属用户,天天文库负责整理代发布。如果您对本文档版权有争议请及时联系客服。
3. 下载前请仔细阅读文档内容,确认文档内容符合您的需求后进行下载,若出现内容与标题不符可向本站投诉处理。
4. 下载文档时可能由于网络波动等原因无法下载或下载错误,付费完成后未能成功下载的用户请联系客服处理。