发展“住房倒按揭”的障碍因素及对策

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1、发展“住房倒按揭”的障碍因素及对策摘要：“住房倒按揭”作为一种新的住房融资渠道和养老模式，在引进和推行过程中，涉及到如代际关系、遗产、房地产、金融、法律、保险等方方面面问题。自有住房拥有量和房地产市场价值总和为“住房倒按揭”推行提供了坚实的物质条件和市场需求支持。住房观念、住房权属、房屋价值评估和房地产政策是“住房倒按揭”难以推行的障碍性因素。对此，笔者提出建立政策性住房“倒按揭”机构、建立新型的房地产开发的土地循环模式、鼓励保险公司及银行等金融机构积极介入“住房倒按揭”市场等对策。　　关键词：倒按揭；房地产市场；政策性“倒按揭

2、”机构　　　　目前，我国已进入老龄社会，并且正处于快速老龄化阶段，我国将平均每年增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28％，大大超过总人口年均0.66％的增长速度，人口老龄化程度明显加快。到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17％。到2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿。另据有关数据显示，15年前，中国10个年轻人养一个老人，现在变成3、4个年轻人养一个老人，年轻人养老的负担越来越重，我国已实施了近30年的独生子女政策也必然使年轻人养老的负担越来越重。因此，需要采取新的思路来探讨社会养

3、老保障问题，而“住房倒按揭”为我们提供了一个选择。　　　　一、“住房倒按揭”的渊源　　　　传统的住房按揭贷款，是买房者在支付一定的房屋首付款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款，然后由买房者在一段较长时间内分期偿还给银行，通常这个时间长达15～30年。贷款一次发放，分期偿还，贷款本金随着分期偿还而下降，负债减少，自有资产增加。“住房倒按揭”是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。“住房倒按揭”贷款放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，由银行定期向借款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点

4、是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。　　美国的“倒按揭贷款”发放形式可分为有限期和无限期两类：有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，在借贷期间放贷者按期支付贷款给借款人，到期借款人既可出售住房，也可以其他资产还贷；无限期类则由放贷者定期向住户支付贷款，直到住户死亡或从住房中搬走为止，到时以出售住房收入作为还贷的唯一资金来源。“倒按揭”在美国有二十年的发展历史，但与美国目前老人的人口数相比，比例其实微乎其微。该业务开展较少的主要原因就

5、是产品风险的复杂性，除需要政府财政上的资助外，还需要银行、保险等相关部门的联合运作，之所以要由保险公司介入就是要防范产品本身带来的金融风险。我国的“住房倒按揭”具体采取何种形式还未可知，但可以肯定基本模式与美国模式相仿，会根据我国国情适当调整。　　　　二、“住房倒按揭”的障碍因素　　　　“倒按揭贷款”是以自有住房作抵押的银行贷款，必将会受到房地产市场因素的影响，其中主要的影响因素是自有住房拥有量、房地产市场价值总和、住房观念、房屋价值评估、住房权属和房地产政策。其中，自有住房拥有量和房地产市场价值总和为“住房倒按揭”推行的物质性

6、影响因素和市场需求因素。　　(一)自有住房拥有量。据2006年建设部统计数字显示，中国住房“自有率”接近82％，在实施住房制度改革之时，有相当多的城镇人口享受了福利分房并转为私有住房，这部分房产的价值远大于近年来住房商品化后的新建住房。经过二十多年持续的发展，尤其是近年实施住房制度改革以来，我国居民的住房条件有了很大改善。据国家第五次人口普查显示，中国城市人口中有751224户购买商品房，占城市家庭户的9.2％；533396户购买了经济适用房，占6.5％；2401075户购买原公有住房，占29.4％；26.8％的户建有自住房。城

7、市中拥有住房的家庭户达到587万户，占72％，其中相当比例的是拥有一生积蓄的老年人。我国已经具备了开展住房反向抵押的坚实物质条件。　　(二)房地产市场价值总和。整体来看，我国居民拥有的房产市场价值总和远高于居民储蓄余额，更重要的是住房较储蓄更分散化，真正是藏富于民，而不是像储蓄、证券等资产20％的人掌握着80％的价值。以中国人目前的资产结构分析，储蓄、房产、证券(股票、基金等)将三分未来家庭的资产，房产价值将远超养老金及其他社会保险现值，将成为未来普通家庭的主要财产。　　截止2007年5月末，我国住房按揭贷款余额达到2.2万亿元

8、，虽然与高达14万亿的居民储蓄余额相比还不算太高，但发展势头相当快，是金融行业目前增长最好的一块业务。同时，目前固定资产投资中房地产占的比重相当大，住宅开发年投资额已超过1万亿的规模，这两年住房开发规模的增速尽管受宏观调控的影响，预计还将会保持在较高增长水平。即