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1、浅论房地产开发企业的会计核算【摘要】文章通过分析房地产开发企业会计核算的特殊性,对新会计准则中房地产开发企业会计核算存在的问题提出了改进建议。 【关键词】房地产开发企业会计核算 2007年1月1日,新会计准则在上市公司全面推行,企业财务报告的形式、内容、规则均发生重大变化。其中《投资性房地产会计准则》、《借款费用准则》的建立使房地产的会计核算更加合理,使房地产业的会计信息披露更加真实。那么探讨新会计准则下房地产开发企业的会计核算具有重要意义。 一、房地产开发企业会计核算的特殊性 房地产开发企业是一类经营土地和商品房,资金投入量大、投资时间
2、长、投资风险偏高的企业,主要具有如下特点:从生产经营角度而言,房地产开发企业一是开发周期长、环节多,表现在会计核算上,成本的结转期以开发项目的建没周期为准;二是开发投入大,风险高,这就要求要在会计核算上做好谋划,精打细算,以配合项目开发成功。另外,从产品角度而言,房地产开发企业产品具有高价值性,销售往往采用预售和分期付款销售的办法,在会计核算时,收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性。同时房地产企业业绩波动较大,信息披露容易不足,若运用一般的公司业绩评价指标,则可能误导投资者,这些特点都导致了房地产开发企业会计核算的特殊性。 二、房地产开发企业会
3、计核算存在的问题 1、科目设置复杂 对比《企业会计准则一投资性房地产》和原有的会计准则,而在此前财政部颁布的《关于执行(企业会计)和相关会计准则有关问题解答》的通知中,第九点曾对房地产开发企业出租的开始产品有单独的解释。这些规定对于这类资产,应当设置“出租开发产品”科目,并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目,核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值,企业在期末编制报表时对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值,规定在资产负债表的“存货”项目内列示,对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值,规定在资产
4、负债表的“其他长期资产”项目中列示。 2、借款费用中挂账现象严重 房地产开发企业往来余额通常较大。借款费用中用挂预付、应转收入挂预收现象较为普遍。且长年挂账。目前,房地产开发企业大都采取预售的营销方式。由于转让、销售不动产营业税纳税义务发生时间与现行房地产开发会计制度规定经营收入实现的规定存在差异。部分企业为达到少缴或不缴税款的目的,通常将预收的售房款长期挂“预收账款”科目或以单位之间往来款的名义挂在“应付账款”科目,而实际情况又大体分为两类:一是利用其所属的售楼中心,进行日常售房收入,除部分上缴财务入账外。其他收入沉淀在售楼中心。隐匿收入;二是采取委托
5、其他单位销售房屋,将预售款或销售款长期挂在受托方账户。 3、收入确认相对随意 房地产的开发周期比较长,少则一年,多则数年,开发产品至完工须经过若干个开发阶段:规划设计-可行性论证-征地拆迁安置补偿-三通一平-建筑安装-配套工程-绿化环境。房地产产品往往采用预售、分期付款销售等多种销售方式,会计实务中的关键问题在于确认哪个环节为收入一些房地产企业就利用收入和成本不配比、建设周期长来调节利润。以达到少缴或延迟缴税的目的。部分房地产企业将预收房款作为“借资款”。挂在“其他应付款”科目;部分房地产企业采用“体外循环”方式,将售房收入存放在其他公司账上。再假借其他
6、事项往来转回资金,隐瞒收入;还有很多工程已完工。房屋已售出,但是迟迟不进行竣工决算和会计核算等等。 4、会计信息风险披露不足 房地产开发企业在开发过程中面临多种风险,包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。2001年中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》的第三条中要求企业披露质量保证金的核算方法:第八条中规定发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的,应披露尚未结清的担保金额,并说明风险程度。从上述规定可
7、以看出三点:第一,证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法:第二,证监会要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险:第三,目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。从上市公司披露的实际看,对质量保证金问题基本上未加披露。 三、加强房地产开发企业会计核算的措施 1、优化会计科目的设置 其实房地产开发企业应根据开发项目多少,规模大小及内部管理需要来进行成本核算,比如在企业内部单位不实行独立核算的情况下,可不单设开发间接费用账。在成本项目栏内增设管理费用和利息栏,因管理费用和利息是
8、间接费用的主要内容,为简化核算,还可取消开发成本一级
