集成管理理论在房地产项目中的运用探析

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1、集成管理理论在房地产项目中的运用探析论文关键词：房地产项目　全寿命期　集成管理　　论文摘要：在房地产业获得快速发展的同时，一种全新的管理模式也日趋成熟，即集成管理，本文探讨了将集成管理理论运用到房地产项目上，以期对提高房地产业的项目管理水平起到理论探索意义。　　近几年来，房地产业获得快速发展，很多开发公司攻城略地，迅速形成了区域性、甚至全国性开发规模的大型集团公司，但项目管理水平未能有质的提高。与此同时，一种全新的管理模式正在日趋成熟，即集成管理，如能将集成管理的理念、模式、方法融入到房地产项目中，必能大幅提高房地产开发公司的项目管理水平和盈利能

2、力。　　一、集成管理的含义　　所谓集成，来自于integrate一词，意指把多种东西融合在一起，它是构造系统的一种理念。集成管理的核心是运用集成的思想，保证管理对象和管理系统完整的内部联系，提高系统的整体协调程度，以形成一个更大范围的有机整体，包括建设项目参与方组织集成、建设项目全寿命期过程集成和建设项目目标要素集成所组成的三维系统空间结构，如表：　　组织业主（甲方）、承包商、设计单位、监理单位、咨询单位······　　过程决策阶段、设计阶段、计划阶段、施工阶段、运营阶段······　　目标范围管理、进度管理、质量管理、投资管理、合同管理、安全管

3、理······　　二、集成管理理论在房地产项目中的运用　　1、全寿命期过程集成　　房地产项目全寿命期是指从寻找土地机会开始到项目报废的全过程，包含土地获取、设计与报批、工程施工、使用与维护四大阶段。在房地产公司，土地获取一般是根据公司的战略规划或者年度计划来实施的，一些大的地块往往与方案设计同步进行，这样能获得更准确的财务评价指标。这里的设计具体指房屋的方案设计、扩初设计、施工图设计，而室外管线和园林工程的设计在房屋主体施工过程中进行，不影响总工期；报批从环评与立项开始，根据设计进度和其它手续逐步推进，直到取得施工许可证。工程施工从开工开始、直到

4、综合竣工验收结束。使用与维护是业主使用与物业维护共同并存的，很多大型开发商的物业都由自己的物业公司维护。根据目前我国物权法的有关规定，住宅使用年限为70年，商业40年，办公50年，到期后可以有条件的续用，而实际上很多房屋在没有到达使用年限前就已经报废拆除了。　　2、参与方组织集成　　从房地产公司内部来分析，一般采用集团公司——城市公司——项目部的三级管理模式，一些全国性大型集团公司采用集团公司——区域公司——城市公司——项目部的四级管理模式，在集团公司与区域公司层面突出企业管理的属性，定位于战略、决策、研发；在城市公司与项目部层面突出项目管理的属

5、性，定位于执行、操作。　　从项目全寿命期来分析，前三个阶段的参与方都是以房地产公司为主，使用与维护阶段以物业公司和小区业委会为主。其中，土地获取、规划设计、大型设备材料等一般由集团公司、区域公司完成，前期报批、现场管理、预决算、部分材料采购等由城市公司和项目部完成。下表列出了项目实施阶段的主要参与方，某些行业的设计和施工往往是同一家单位，如自来水、燃气、供电、路灯、消防等等。　　单位类别单位明细　　政府主管部门建设、规划、质监、交警、消防、人防、园林、市政······　　业主（甲方）集团公司、区域公司、城市公司、项目部······　　设计单位方案

6、设计、施工图设计、室外管线设计、园林设计、智能化设计······　　施工单位土方、桩基、土建安装A、土建安装B、土建安装C、室外管线施工、园林施工、智能化施工、路灯施工、消防设施施工······　　甲供材单位钢筋、砼、水泥、电梯、门窗······　　监理单位监理A、监理B、监理C······　　其他合作单位银行、信托、营销策划、销售代理、广告公司······　　3、目标集成　　根据成虎老师的研究成果，项目全寿命期目标系统分解为四个层次：三大目标（功能、成本/投资、时间）、各方面满意、与环境协调和可持续发展，分别体现了现实性思维、理性思维和哲学思维

7、。不同层次目标之间具有包容性、矛盾性和相关性，三大目标是最基础性的，高层次目标的实现都要以前面较低层次目标的实现为前提。　　房地产项目从战略规划与土地获取开始，一直到竣工交付使用，包含三大阶段，参与方都是围绕房地产公司为主体进行的；广大业主、代表业主利益的业委会和物业公司都是在项目交付后进入的，由于项目已经施工完毕，即使他们有各种意见或建议，对项目所起的作用很小，这就需要充分发挥政府主管部门的作用。根据系统论的观点，可以将整个项目寿命期看做一个大系统，把前三大阶段看做大系统下的一个小系统，这个小系统的参与方、实施过程、目标都是以房地产公司为主的，

8、其目标评价指标也具体化，即在确保工程质量、进度、安全的前提下，取得经济效益的最大化。在小系统中，由相关政府主管部门从项目全寿命期目标的高