农村集体土地流转主要困难与对策探究

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1、农村集体土地流转主要困难与对策探究1农民集体土地使用权流转的现状　　我国2007年颁布的《物权法》第153条明确规定：“集体土地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”在这里，这种对集体土地的使用权流转可以看作是农民对集体土地行使的处分权，即：农民有权对其集体土地及其附属的房屋进行出让。一般来说，农民的这种行为在一定程度上可以缓解或减少住房紧张的问题，因此在法律上是准许的。不过，目前的集体土地使用权流转范围不够宽泛，法律上还是有几点约束。具体而言有如下两点：　　（1）《土地管理法》中明确指

2、出：“转让、出租住宅的，不得再申请集体土地”。这是为了防止农民或房地产开发商随意建筑住宅，确保合理使用耕地和集体土地的公平分配。其中有一种情况除外，即：在两户的集体土地尚未达标而进行调剂，其中一户的住房因此减少或失去，在通过村民会议表决认同再申请集体土地的。　　（2）在房屋及集体土地的转让方面也有严格限制。权利人在转让时，选择的受让人应该是在本集体经济组织内。如果不在此列，至少受让人也要满足拥有本集体户口同时具备集体土地的申请条件。由于在我国，农民对集体土地具有无偿使用权，这样确保了村民具有必要的居住条件。所以，

3、在分配和转让集体土地时，对受让人的条件要有所制约。　　2农民集体土地使用权流转存在的困难　　目前，我国集体土地的使用权在流转时，由于房地产开发商等不严格遵守法律，而相关部门又监管不到位，出现了混乱的情形，主要表现在以下3个方面：　　（1）房地违法交易在农村存在已久。随着经济的发展，城镇化的步伐逐渐加快，城市的土地不够用，必然得向农村发展，更多的农村土地被占用。根据规定，用地单位在占用农村土地时，首先要到当地政府办理土地征用手续，同时也要向被征地的农民集体支付补偿金，如此过程，增加了用地单位占用土地的成本。因此，为

4、了减少占地成本，用地单位会进行一些暗箱操作，如贿赂村干部等。这样一来，不仅减少了农村集体土地的转让收益，也会影响社会的廉正之风，引发更多的社会问题。　　（2）现实中房地是连为一体的，但法律法规中对房地的规定却不一致，这样一来，难免会出现农民不遵守法规，政府监管费力不到位的问题。按照我国相关法律法规的规定，禁止出租与转让集体土地使用权。法律上明确指出“房随地走，地随房走，房地一致”，但实际中农民却并没有严格遵守，而是随意出租、转让住房。据统计，在一些农村中超过一半的房屋已用来出租，出租户在20户以上的村子高达20%

5、，而且出卖住宅的现象也越来越多。　　（3）在集体土地使用权的继承方面没有具体的法律规定，全国也没有一致的处理方法。根据“法未禁止便自由”的原则，集体土地是可以继承的，不过在继承的时候也存在不少问题。在农村，依据传统的继承方法，一般是由身份来决定。可是问题在于，如果继承人的户籍不在本集体内，就会失去继承的机会，而如果在本集体内又会违背“一户一宅”的原则，这时由于在法律上没有具体的规定，因此难免会出现两难的情况。　　3农村集体土地流转制度的完善　　3.1明确界定“集体”的内涵　　在坚持集体所有的基础上由村委会代表集体

6、行使农村土地所有权，明确界定“集体”内涵。笔者认为，应在立法中统一对集体层次的规定。因为村民小组的范围过小，不利于有效集中经营，而乡（镇）范围过大，不利于管理。另外，当前乡（镇）和村小组的功能正在丧失或已经丧失，因此要严格界定“集体”为村一级，明确规定农村村委会拥有农村集体土地的所有权。这样就可以消除我国土地流转过程中集体土地主体、产权模糊的问题。　　3.2完善现行法律法规　　依照《农村土地承包法》，承包人虽然拥有对流转土地进行出租、转包、互换、入股、转让的权利，但在权利的行使过程中仍受到严格的限制。现实中很难判

7、定“承包方是否有稳定的非农职业或者有其他收入”，因此该条规定实际执行起来很难，甚至还有可能发生发包方利用此条规定阻止农地承包权转让。此外，农地承包权转让需经发包方同意的规定不仅违背流转过程中效率优先的原则，也不符合集体土地作为一种用益物权的支配权的精神。因此，笔者认为不应该强行规定集体土地转让需得到发包方的同意，但可以规定发包方拥有请求人民法院裁定集体土地转让行为无效的权利，并列举转让行为无效所包括的情形。这一做法是可行的，因为转让无效的情形在法律中完全可以明确地一一列举出来。　　3.3建立规范的农村集体土地流转

8、市场　　集体土地的流转市场问题敏感且复杂，如果将科学发展与土地规范相结合实施，即重视土地管理的规范化、科学化，那么农民在集体土地使用中，如“用地自由、没有制度、乱用、毫无章法”的现象就会得到有效的改善。因此，政府相关部门需要对农村集体土地实施开放管理，建立和完善相关法律、法规，尤其中介机构更要做好宏观调控，并严格执行。第一，要推行合同制。在土地流转中，流转形式、数量、年限