房地产企业开发项目目标成本管理方法探讨

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1、房地产企业开发项目目标成本管理方法探讨房地产企业开发项目目标成本管理包括目标成本预测与制定、目标成本分解、目标成本达成、目标成本核算和目标成本分析和考评等5项基本内容,它们相互联系、紧密相连,形成了完整的目标成本管理循环。　　　　一、目标成本预测与制定　　　　目标成本预测就是根据竞争性市场价格和目标利润,确定目标成本。在市场经济环境下,企业成为市场的主体,其一切生产经营活动都要以市场为导向,企业成本管理也不能例外。多数产品的价格由市场决定,企业的成本只有接受市场的检验,并且低于市场价格,成本所代表的效率才能转化

2、为效益。否则,成本只能是一种损失。企业为了全面提高经济效益,就必须将成本建立在市场的基础上,以市场为导向确定成本。因此,企业应该以竞争性的市场价格为基础,根据企业的目标利润,确定产品应达到的目标成本,以此对产品成本水平主动提出事先控制要求。如果用公式表示,这种思维的转变就是从“产品销售价格=产品成本+计划利润”转变为“目标成本=竞争市场价格-目标利润”。所以目标成本预测主要是从销售和利润的预测着手。　　1.销售收入预测　　销售收入预测(主要是对具有竞争力的市场价格预测)这一环节是进行目标成本预测的着手点,将影响

3、目标成本的确定,至关重要。要尽可能把各种影响因素都考虑进去,包括企业的内部因素和外部因素,做到预测尽可能接近实际。企业制定销售预测应考虑的因素主要有:过去和现在的销售趋势、企业内部变化、竞争对手的变化、顾客的变化、一般商业环境与市场的变化以及企业的战略。预测过程的起点是假设未来与过去相似,所以可根据过去的趋势推断下个年度的销售收入。但未来不是一成不变的,并且商业环境是不断变化的,所以企业必须分析公司内部、竞争对手以及市场的变化将会如何影响未来的价格、销量和收入。　　销售收入是预测价格和销量的乘积,如果我们假设销

4、量是恒量,那么价格就是主要影响销售收入的因素。实际上销量受到土地面积、容积率、城市建筑风格等因素的限制,变化不会很大。所以在这里我们分析一下竞争市场上未来的价格。　　2.目标成本的制定　　目标成本的制定最常见的是制订生产目标成本,开发设计目标成本、营销目标成本乃至使用目标成本的制定和生产目标成本的设定原则相仿。目标成本制定的最大特点是“倒推”,目标成本的制定一般有三种典型计算方法——加算法、扣除法和综合法。　　　　二、目标成本分解　　　　目标成本分解是目标成本管理模式的中间环节,它以确定目标成本为基础,为目标成

5、本控制提供标度,具有承上启下的作用。目标成本的分解,是将确定的目标成本按照一定的要求,采用一定的形式和方法,进行科学的划分、分解和展开,化“大”为“中”,化“中”为“小”,使之具体化、细小化、单元化,尽可能变化为若干较小的分、子目标,从而形成一个由相互联系、相互制约的分、子目标构成的有机的目标成本体系。　　1.目标成本在本体维上的分解　　将目标成本在本体维上进行分解,即按成本实体内涵来展开,分解后形成一个用成本费用表示的分、子目标体系。其具体分解方法是:按成本费用项目进行分解;按经营生产费用进行分类等。　　目标

6、成本在本体维上的分解按成本费用分解,又称为成本费用分解,是和企业对目标成本核算的核算对象和成本分析的对象相对应的。费用分解的粗细程度由项目的复杂程度决定。不同的房地产开发项目按成本费用分解的设置也不尽相同,但差别不大。　　2.目标成本在主体维上的分解　　将目标成本在主体维上进行分解,即按组织管理系统(如处室、分厂、班组、和个人)或成本责任系统(即各级各类责任中心和个人)表示的分、子目标成本体系。　　房地产企业的目标成本在主体维上的分解和房地产企业的管理架构有着直接的联系,一般来说房地产企业的目标成本在主体维上的

7、分解是以企业的管理架构为基础建立的。　　目标成本在主体维上的分解就是在房地产企业管理架构基础上,将目标成本层层分解和展开,直至各个责任中心,具体到部门,形成部门的责任目标成本;具体到岗位,形成岗位的责任目标成本,作为岗位考核和部门考核的依据。　　3.目标成本在时间维上的分解　　将目标成本在时间维上进行分解,分解后形成一个用时间单位或阶段表示的分、子目标体系,如年度成本目标、季度成本目标和月度成本目标等。三种目标成本体系相互依赖、相互交错、相互渗透,构成一个三元立方体式的目标成本总体系。三、目标成本达成　　　　1

8、.目标成本达成的控制模式　　根据目标成本的原理,建立一套合适的旨在改进传统的成本控制,实现目标成本达成的控制模型。　　在模型中,设计阶段导入价值工程优选设计方案,从而优化目标成本;施工阶段导入价值工程,控制建安施工成本;使用维护阶段导入价值工程,降低使用维护费用。以目标责任书的方式落实各项目标成本指标给各个部门,规划部门按照目标责任书上规定的数额推行限额设计;经营管理部门按照目标责任书