地产企业会计处理问题探讨及风险防范

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1、地产企业会计处理问题探讨及风险防范一、地产企业会计处理纳税问题探讨　　(一)收入方面会计核算在税收方面存在的问题　　会计准则与税收法规在收入的确认上存在差异。其差异主要表现在预售销售和按揭销售，首先是预售销售。房地产企业只有取得预售许可证之后才能够正式投入市场销售，该销售所得价款为暂收款、预收款性质、不确定收入，待工程完全竣工之后才可以将预收账款转变为主营业务收入，即房地产所得实际收入，而税法规定预收款同样交纳相应的税务；其次是按揭销售。银行要求按揭款支付给开发商之后，由会计确定收入，而税法规定首付款与实际收入日确认收入实现。　　房地产开发企业开发的项目存

2、在同项目、同楼栋、同时间销售的商品房价格差异较大的情况，其主要原因是项目拆迁户回购房价格较低。在进行该项目土地增值税和企业所得税清算时，可能会对偏低的价格进行调整。　　房地产开发企业在原来取得的土地上，进行了两种性质的项目开发。如一种是住宅开发，一种是酒店，这两种性质的开发建设，为酒店的经营带来了一定的困难。可以根据财税[2009]59号文件规定采取公司分立的办法，将酒店开发和住宅开发分拆开，酒店开发与住宅开发可分解开成不同的开发主体。　　(二)成本费用方面会计核算在税收方面存在的问题　　房地产企业成本费用方面会计核算在税收方面存在的问题主要表现在四个方面

3、，第一，成本划分不明确，即诸多成本开支没有计入成本预算；第二，将违规发票入账。第三，成本核算对象不明确，提前列支成本；第四，尚未按照房地产开发的产品对象设置各类明细核算科目。　　房地产开发企业承担政府保障房建设（限价房）以及公共设施建设（如公园等）换取周边土地开发权。在与政府签订相关协议时，应考虑如何按照财务税务规范性要求核算，目的是把真实的成本支出，按照符合税务会计法规的要求进行核算。　　二、房地产开发成本的核算及控制　　(一)成本项目的设立正确划分　　成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发地产企业会计制度

4、规定开发成本作为一级成本核算科目，地产企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个配套费用“明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如是分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。　　(二)利用套期保值转移钢材涨价风险　　在某一特定时期，期、现货价格同时受共同的经济因素影响和制约，两者的价格

5、变动方向一般是一致的，由于有交割机制的存在，在临近期货合约交割期，期、现货价格具有趋同性。如某工程与承包方签定合同时钢材价格为4500/吨，根据施工进度计划，6个月后要用钢材3000吨，材设部应在合同签定后按照4500元/吨到期货市场采购钢材3000吨，6个月后钢材的价格涨到了6100元/吨，由于期货价格与现货价格的趋同性，到了交割期，钢材的期货价格与现货价格差异不大，这样可以在期货市场将3000吨钢材卖掉，获得1830万元，然后立即用这1830万元到现货市场采购3000吨钢材，这样不管钢材涨价多少，采购这3000吨钢材的实际成本为4500元/吨加手续费9

6、15元和保证金利息成本8.10万元（上期所钢材期货在购买时需要支付合约总值8%的保证金，占用资金108万，另需支付手续费915元，为成交额的万分之0.5，保证金利息暂按资金成本利率15%计算，3000×4500×8%×15%/2=8.10万元）。　　(三)项目的竣工决算　　房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便地产企业结出经营利润。可是现在房地产开发地产企业较普遍存在的现象是重视工程结算而忽视项目决算。如何解决这个问题，可以通过预提费用科目根据施工图预算将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工

7、程完成再按实际支出调整项目成本。设计变更和签证这部分工程支出，在实施限额设计和管理良好的企业通常在项目总投资中所占的比例较小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。　　三、完善房地产企业会计核算及加强内控的有效对策　　(一)不断完善房地产企业收入核算　　房地产企业商品销售主要包括四个步骤，即签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收以及办理产权过户手续。以上四个环节在房地产商品销售收入确认过程中缺一不可，一旦出现四环节的缺失，势必会给房地产企业带来诸多风险。　　(二)在房屋市场行情上涨时应关注企业内部的舞弊行为　　

8、在市场行情上涨时，房地产开发企业所开发的商品房也会进行调价，现场财