吉林房地产库存问题与化解策略

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1、吉林房地产库存问题与化解策略　　一、引言　　我国经济经过多年的高速增长，房地产市场已经从增量时代步入存量时代，房地产库存问题已成为我国房地产发展的最大阻碍，不仅限制了房地产投资，还加大了金融风险，对吉林省来说也严重影响了地方经济的发展。　　二、吉林省房地产库存状况及比较　　1.吉林省房地产库存现状　　根据吉林省住房和城乡建设厅的资料，截至2015年底，吉林省商品房可售面积为1669.89万平方米，也就是狭义房地产库存，2015年商品房销售面积1491.85万平方米，据此计算吉林省房地产狭义库存去化周期为13.4个月。这还仅仅是狭义库存，广义去库存周

2、期要远比这更长，必定要超过18个月的警戒线，所以吉林省房地产库存压力较大，需要政府出台相关政策，尽快化解过剩库存。　　根据长春市房地产协会的资料，至2015年底，长春市商品房销售面积952.9万平方米，其中住宅销售面积821.1万平方米；狭义商品房库存为597.04万平方米，去化周期7.5个月：广义商品房库存为1780.6万平方米，去化周期22.4个月，超过合理周期上限24.4%；广义住宅库存1079.7万平方米，去化周期16个月。由于市场低迷，2015年长春市土地供应量和成交量都降到了2011年以来的最低水平。从区域存量来看，高新南区的存量为全市

3、最大，其次为南关区。今年4月份南关区呈现的是供大于求的状态，供求比为1.76，区域存量继续上升，其他几个区域内新增项目较少，基本处于供小于求的状态。　　根据吉林市城乡建设委员会2016年度工作会议上公布的数字，截至2015年末，吉林市商品房库存（狭义库存）508万平方米，其中商品住房库存379万平方米，去库存周期17.3个月，房地产库存压力要比长春市大得多；商业用房库存129万平方米，去库存周期29.5个月，商业用房库存比住房库存压力还要大。这些库存量主要集中在南部新城、东山、西山等区域，部分区域相对性、结构性库存过剩趋于严重。这些区域库存较大的主

4、要因素之一是功能性配套设施薄弱。　　2.吉林省房地产库存的横向比较　　下面比较一下与吉林省毗邻的辽宁和黑龙江两省房地产库存。截至2014年末，辽宁省商品房待售面积4811.55万平方米，其中商品住宅待售面积3583.98万平方米，2014年全年辽宁商品房销售5754.81万平方米，狭义商品房去化周期10.03个月，商品住宅销售4932.08万平方米，狭义商品住宅去化周期8.72个月；2014年末黑龙江商品房待售面积2041.95万平方米，其中商品住宅待售面积1444.25万平方米，2014年黑龙江商品房销售2475.74万平方米，狭义商品房去化周期

5、9.90个月，商品住宅销售2131.46万平方米，狭义商品住宅去化周期8.13个月。　　与这两个省份相比，2014年吉林省商品房待售面积和销售面积都最少，商品房待售面积仅相当于辽宁省的31.27%，黑龙江省的73.67%，但是吉林省商品房和住宅11.41个月与9.27个月的狭义库存去化周期却比辽、黑两省都要长，表明2014年吉林省房地产市场最不活跃，房地产库存压力最大。　　2015年辽宁省房地产库存压力增大，狭义商品房去库存周期30.2个月，比吉林省13.4个月的去化周期长16.8个月。辽宁省会沈阳市商品房可售面积2565.9万平方米，狭义库存去化

6、周期18个月，远超过吉林省省会长春市商品房库存去化周期；其中商品住房可售面积1345.5万平方米，狭义库存去化周期11个月。黑龙江省以其省会哈尔滨为例，截至2015年末，商品住宅可售面积1947万平方米，2015年商品住宅销售637万平方米，狭义去库存周期37个月。可见2015年东北三省中，黑龙江省的房地产库存压力最大，辽宁省次之，吉林省压力最小。　　三、化解吉林省房地产库存的对策建议　　吉林省已经出台化解房地产库存的20条新政，各市州也纷纷针对当地房地产市场状况推出去库存政策。笔者认为，吉林省还可以从以下几方面考虑来化解房地产库存。　　1.控制土

7、地供给　　各城市和地区房管部门要定期准确地向省国土部门汇报各类房屋库存变化情况以及房地产市场运行情况，相关部门针对各地商品房库存量和去化周期，结合当地城市发展规划和市场需求，制定房地产开发土地供应计划，合理调整土地供应规模，实行差别化供地政策，建立去库存与项目用地供应的联动机制，从供给侧调整预期土地供应量，从源头上控制房屋供给，促进库存房的消化。对房地产库存消化周期超过18个月的市县应该暂时停止供应土地，对库存消化周期在12个月至18个月之间的市县适量减少对土地的供应。　　2.优化供给结构　　允许调整土地、建筑物用途和房屋户型。已经取得用地尚未开工

8、或部分开工的房地产项目，在小于或等于原容积率并且满足公共基础设施配套要求的情况下，建设单位可以申请改变土地用途，但仅限在居