【精品】高层楼宇的物业管理方案

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1、目录目录1第一节　概　　述1第二节　高层楼宇的特点和设备配置4一、高层楼宇的特点4二、高层楼宇的设施设备配置5第三节　高层楼宇的管理内容和要求9一、治安管理9二、机电设备管理11三、楼宇保养维修管理12四、清洁卫生管理13五、消防管理14第四节　高层楼宇的管理模式、收费标准及达标考评15一、高层楼宇的管理模式15二、高层楼宇的管理收费标准17三、高层楼宇物业管理的达标考评20第五节　高层楼宇社区文化建设21一、客户管理22二、文明公约31第一节　概　　述　　高层楼宇，顾名思义，是指那些层数多、高度大的用于生产、经营和居住

2、等用途的人工建筑。随着生产力的进步、大工业的兴起、社会经济的发展，人口越来越向城市集中，对房屋土地的需求也越来越大。这种对房屋土地日益增长的需求不可能靠无限扩大城市规模的途径来解决，于是，向空间发展、增加建筑高度便成了必然的选择。新的建筑材料、技术、设备及施工方法的发明和涌现又正呼应了这种需求和选择。于是，在19世纪后期高层建筑陆续在欧美许多大城市中拔地而起。早在1931年，美国纽约就建成了雄踞世界第一高度达40多年、高380多米、102层的超高层建筑——帝国大厦，集中体现了当时人类在建筑方面的卓越成就和科技水平。　　本

3、世纪二三十年代，我国一些大城市如上海、天津、广州也相继建起了一些八九层以上的高层建筑，特别是在有“万国建筑博览会”之称的上海，超过十层以上的建筑就有20多座，最高的达24层。但在我国，真正大规模兴建高层建筑还是在70年代末以后即改革开放以后的事。以广州为例，经过短短20年的发展，高层楼宇由70年代末的几十座，发展到现在的3000多座(其中尤以商住楼宇为多)。建筑高度由当年雄冠大陆第一的33层白云宾馆，到63层国际大酒店，再到后来81层高的中信广场主楼，都各领风骚只数年，更高的建筑随即就相继建成。一群群不同外形设计、装饰风

4、格的高层建筑构成了城市的独特景观，美化了市容市貌。广州的环市东路，因为两旁高楼“摩肩接踵、鳞次栉比”，更被人们称为城市“森林”一条街。　　现在，高层楼宇的使用类型越来越广，包括酒店、宾馆、商住楼宇、办公大楼、功能完善的综合大厦，涉及文化、娱乐、通信、金融、交通等各行各业。　　那么，究竟多少层以上或高度达到多少的建筑物才能被称为高层楼宇呢？这往往与一个国家的经济条件和时代背景有关。例如，我国通常规定10层以上的住宅和总高度超过24米高的公共建筑及综合建筑为高层建筑；美国则规定7层以上或高度达22～25米以上为高层建筑；日本

5、却把8层以上或建筑高度超过31米的称为高层建筑。　　在1972年的国际高层建筑会议上，对高层建筑的定义取得了比较统一的认识，并把高层建筑分为四类：　　第一类高层建筑：9～16层(最高到50米)；　　第二类高层建筑：17～25层(最高到75米)；　　第三类高层建筑：26～40层(最高到100米)；　　第四类高层建筑：40层以上(高度100米以上)。 第二节　高层楼宇的特点和设备配置　　一、高层楼宇的特点　　高层楼宇较之低层楼宇不论在建筑本身、设备配置、装修档次、使用功能，还是在管理方面都有许多不同，有其自身的特点，主要体现

6、在以下几个方面：　　1.建筑规模大，标准高　　高层楼宇身高层多，必然建筑面积大(几千～几十万平方米)、建筑标准高(设计、施工、装修都是高标准)。随之而来的，使用维护要求也高。　　2.人口集中，涉及面广　　高层商住楼宇住户来自各行各业、不同地方、不同国籍；高层办公楼宇中，会集国内外大小公司机构、不同业务往来人员，涉及面十分广泛。如广州世贸大厦总建筑面积10万平方米，购买、租用写字楼宇部分的大小公司350多家，涉及16个国别，有近万人在大厦办公经营。相对来说，高层楼宇人员素质高，对管理服务和特殊服务的要求也高。　　3.设施设

7、备复杂，专业化程度高　　为了保证高层楼宇正常运转、发挥功能、生活使用方便，高层楼宇都配备了各种复杂的设施设备，需要专业化的维护管理。　　4.集多功能于一体，综合性强　　现在的高层楼宇多数集商业、居住、办公、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，各部分功用有机结合，综合性强。　　二、高层楼宇的设施设备配置　　高层楼宇通常配有下列设施设备：　　1.供电系统　　高低压配电房、配电干线、楼层配电箱构成大厦的供电系统，由配电房给配电。该套系统除了保证大厦内工作生活用电外，还须给一些设备提供动力，如中央空调机、水泵、电梯等。同时，高层楼宇一

8、般还要配备备用发电机组，其主要功用是在发生火灾时为消防泵、消防电梯、消防通道照明、消防报警提供用电，也用于市电停断后的大楼供电。　　高层楼宇供电系统的配置通常能做到分层分区控制，以节约用电。　　2.运输系统　　高层楼宇的运输系统指载客载货电梯、自动扶梯、消防电梯等。电梯对于高层楼宇的正常运转必不可少，同时，其耗电量极