房地产金融住宅融资体系的国际经验及启示

《房地产金融住宅融资体系的国际经验及启示》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、房地产金融住宅融资体系的国际经验及启示一、住宅金融体系演化的一般规律　　各国的房地产金融模式，与它们自身的政治体系、经济状况、文化传统等息息相关，但总体上，还是有其规律性，这种隐藏的规律性对我国房地产金融行业有相当的参考意义。　　(一)住房金融演化的规律　　基本所有国家，其住宅市场都经过了一个从解决基本的住房需求，到增加人均面积，再提高住宅质量，推进改善性住房的过程。　　金融政策方面，也经历了三个阶段。第一阶段，政府直接插手住房的开发和经营，这个阶段以解决基本需求为主，多数是公房；第二阶段，政府逐渐淡化开发经营，而是着手影响住宅金融市场，建设比较完备的住宅金融体系；第三阶段，则是以宏观调控为主

2、，保证金融系统的稳定。　　(二)我国现阶段的定位　　目前，我国的住宅产业仍处于第二阶段，后续需要稳健的政策支持。由于我国人口远超上述国家，因此将会在第二阶段停留更长的时间，可能长达数十年。这个阶段中，金融政策需要能够持续保障住宅建设的稳定，以及居民拥有足够的支付能力。　　第二阶段，住房金融的主要目的是提升住房的开发和消费能力。在这个阶段，发达国家一般会停留20年或以上，期间政府采取积极的金融政策。以美国为例，在60～70年代初，美国全国范围内展开大规模的都市更新计划和拆迁工作。这个过程中，由于安置能力小于拆迁能力，引发了许多问题。之后，政府颁布了系列法令促进房地产金融的发展。　　二、我国的住宅

3、金融　　(一)住宅金融体系的共同特点　　在其它国家已经成熟的住宅金融体系中，负责协调整个住宅金融业务的，一般都是独立的非营利性政府机构。这个机构专门负责向住宅经营者和相关银行提供便利和资金，协调各方分工协作。　　在发达国家和转轨期国家，他们具有多元化的住宅融资体制，其住房融资机构也更为专业，政府在主要使用福利性金融体系，对其提供支持。多数国家具备专业的住房储蓄机构，这种机构比一般的机构效率更高。　　发达国家中，众多机构参与分工的融资体系，同时具备了风险防范的作用。采纳更多机构，使用多种金融工具，以有效低分散风险。　　(二)我国住宅金融体系的现状　　目前，国内住宅金融的支持机构仍然显得单一，没有

4、专业化的融资机构，而是从住房公积金和商业银行获取支持。在这个方面，缺乏相应的政策。因此，我国的房地产金融体系，依然处于第二阶段的初期，尚在探索阶段。　　(三)我国住宅金融的发展　　在我国，目前还没有专业的住宅金融机构，其职责和地位幽商业性金融机构占据。作为市场主体，商业性金融机构不能长期承担这项责任。同时，住房公积金制度倾向于福利性，也没有充分发挥作用。因此，逐步设立专业机构，并改进公积金制度，是必然的选择。　　三、住宅融资的国际现状　　在房地产金融方面，多数发达国家已经完成了三个发展阶段。各国国情都有不同，但其研究他们住宅融资的现状，可以作为我国进行政策调整的参考。　　(一)资金　　典型的市

5、场经济国家，政府在资金的筹集和担保上具备积极的作用。此外，在房贷政策上，各国政府也有许多的鼓励性措施。在美国，有专业的保险和担保公司为住宅金融提供服务，德国和法国都由政府出面，实施了具备杠杆功能的政策。对于购房者，欧洲许多国家都有不同程度的鼓励和补偿措施。　　(二)对中低收入者的保障性支持　　明晰中低收入者的界限，以及融资的限制，这是国际普遍的经验。根据发达国家的发展经历看，在解决中低收入者住房时，福利制度是非常重要的一环。同时在实际的操作中，还对申请者提出一定的限制条件，防止福利被滥用。　　当中低收入者以购房为目标时，多数政府采取的福利政策是进行贴息或者提供担保和保险。此外，面对中低收入者的

6、低息融资和社会住房制度也是具备实际支持力的政策。当居民无法偿还贷款时，政府将会提供廉租屋进行安置，并将其贷款购买的房产回收出售，以规避风险。　　(三)市场分级　　清楚地明确房地产市场中的三个阶层，是发展中国家需要做到的。对于高收入阶层，金融机构可以进行充分的融资供应，对中间阶层，是通过金融机构进行融资的主体。而低收入者，则需要政府承担更多的责任，提供廉租房或福利房。　　(四)商业银行的作用　　无论对专业机构或者个人，商业银行都是融资的重要途径。在国外，商业银行所发放的房贷金额一直保持持续增长。尽管具备比较完善的住宅金融体系，但商业银行的作用依然不能被替代。随着时间推移，其它的融资途径将会逐渐扩

7、大自身份额，这个过程发自房地产市场的增长，而非商业银行相关业务的萎缩。　　四、结语　　房地产金融行业的发展是一个时间跨度长达数十年的过程，对于拥有庞大人口的我国而言，这个过程将会更加漫长。在这个过程中，住宅融资体系的建立和完善将会占据相当的地位。完备的住宅融资体系，不仅能够对房地产业发展起到正面的促进作用，也能对福利性政策的推进产生帮助。目前，我国的住宅融资依然是以商业银行承担主要的责任，但通过借