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《住宅融资体系的国际经验及启示》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。
1、住宅融资体系的国际经验及启示内容提要:世界各国根据自身情况,建立不同的住宅金融模式,对中国而言,独立运行、专业经营和广泛参与是我国住宅金融体系的发展方向,包括:建立商业性和福利性相结合的金融支持体系,明确商业银行在住房融资中的地位和作用,完善融资保险和担保体系建设等。关键词:住宅融资担保房地产世界各国根据自身情况,建立不同的住宅金融模式,实行不同的金融政策、法规和措施。尽管它们的形成都与其经济政治体制、社会文化传统、消费习惯、经济发展历史紧密相关,但总体看,各国住宅金融的演化都有明显的阶段性和规律性,对中国的房地产金融业有着
2、较强的参考意义。一、我国住宅市场发展的制度保障1、与各国住宅市场发展相对应,各国住宅金融的演化都有明显的阶段性。各国在解决住房问题过程中基本上都经历了一个由解决住房困难到增加住房面积,再到提高住房质量以至全面提高居住水平的发展过程。在住宅金融政策方面也经历了三个阶段的演变。第一阶段主要由政府财政直接参与住房开发、建设和经营,大多数居民租用公房;第二阶段是政府由直接提供住房转变为参与住宅金融市场,形成以国有金融机构为主体的住宅金融体系,目的是提高住房建设融资和消费支付能力;第三阶段是政府间接参与住宅金融市场,着重在于宏观调控,
3、保证金融市场的稳定。2、提高住房建设和消费支付能力的住房金融政策是第二阶段的基本方针。发达国家第二阶段的发展一般都持续了20年以上时间,在这期间政府一般对房地产业持积极的金融支持政策。例如,美国曾制定了以提高开发商融资能力为目的的金融政策。60年代至70年代初期,美国开始全面实施都市更新计划,同时在全国范围内开展了大规模的拆迁运动。由于拆迁、建设费用大,安置住房数量不足,引发了许多争议。1975年政府颁布实施《美国住宅抵押贷款条例》,1977年又颁布实施《美国城市社区重建投资管理条例》来鼓励金融机构积极放贷;同时成立专门机构
4、--"住宅区重建投资公司",以加大投资力度。日本通过财政投融资计划,由财政机构吸收和筹集资金,为官方金融机构提供信贷资金和直接投资给公营或国家支持的住宅开发机构。日本政府也开辟多种渠道,采取重点资助各种住宅机构和团体建造住宅,统管房租以及提供住宅补贴等多项政策来解决居民住宅问题。540)this.IRAS)”,以购买住房为目的的居民从金融机构接受融资时,政府可替住户交纳一部分应缴利息。德国在1996年实施了“购房补助金制度”和以购房为目的的储蓄优待制度,同时还有面向中低收入者的低利息融资的社会住房制度等。金融机构过分迁就低收
5、入等级贷款并无有益意义。美国中低收入者购买“社会住宅”采取政策性贷款和商业性贷款相结合的办法,以所购住房为抵押。如果居民无力偿还银行贷款,政府可安排其住廉租屋,并将原住房收回重新出售,归还银行贷款,避免银行信贷风险。相关研究也表明,发展中国家的住房和住宅金融政策必须认清市场的三种不同阶层。首先是高收入阶层,可由金融机构充分供应。其次是享受资助的中间阶层,他们可能得到商业性贷款,也是政府资助的受益人。而对于穷困户最好通过计划由国家预算直接付款资助。鼓励金融机构过分迁就低收入等级贷款并无意义,甚至会威胁他们的长期生存。但是可以鼓
6、励金融机构对中间阶层提供贷款,以保持它们的生存。我国需要发挥金融部门和财政部门的合力作用,并建立相关的配套政策和限制条件。我国在解决中低收入群体的住房问题上,单纯依靠金融部门的支持是不够的,还需要发挥财政部门的作用,尤其是对于低收入阶层,国家预算直接付款资助比金融部门的支持更有效果。金融体系的支持也需要相关的配套政策支持,例如近期可探索“购房储蓄免息制度”、“住房储蓄再保险制度”,以增加住房储蓄和降低金融风险;同时为了公平有效地为中低收入群体提供政策性住房服务,我国不但需要明确符合当地实际情况的政策实施对象,更需要严格地执行
7、政策受惠条件;同时也需要防止不恰当的“父爱主义”造成贷款人的信用软约束,增加贷款人在还款过程中恶意拖欠的可能。五、明确商业银行在住房融资中的地位和作用1、国外房地产信贷规模迅速扩大,年均增长速度都在10%以上,部分国家和地区甚至达到20%以上,增长时间持续20年以上伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决,各国房地产信贷规模迅速扩大,年均增长速度都在10%以上,部分国家和地区甚至达到20%以上,而且增长时期较长,一般都在20年以上。日本房地产信贷25年内增长10倍,年均增长10.3%;澳大利亚住宅信贷增长20年增长18倍,年均
8、增长16.4%;英国个人住房信贷25年内增长47倍,年均增长22.5%;香港住宅贷款10年内增长4.3倍,年均增长18%。即使在资本市场非常发达的美国,房地产贷款40年增长了88倍,成为商业银行第一大信贷资产,占2004年总贷款的52%。2、高比例的房地产信贷并不是积累金融风险的充分条件1
