“团泊湖心岛”项目与低碳技术成本效益研究

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1、“团泊湖心岛”项目与低碳技术成本效益研究　　1引言　　当前，房地产业已成为我国带动行业最广、投资规模最大、吸纳就业最多的产业之一。与此同时，房地产业占全社会碳排放总量的比例也已达到30%以上，理应在低碳发展中发挥中流砥柱的作用。积极发展低碳地产是房地产业对低碳经济的最好诠释，而低碳地产主要体现在其提供的产品上低碳住宅。近年来，随着绿色、低碳、环保等意识的日益普及，许多知名地产企业诸如万科、锋尚、朗诗等已在项目开发过程中采用节能技术和环保材料，开始践行低碳理念，并在住宅产业化、绿色可再生能源技术等领域取得了一定成就。然而，现阶段国内市场上充斥着绿色地产、

2、生态地产、节能地产等低碳概念的炒作，低碳住宅市场还远未成熟，正面临一系列困难和挑战，包括国家扶持政策滞后、低碳住宅供给动力不足、低碳住宅需求能力有限以及低碳房地产建设推行缓慢等。　　具体来看，从政府的角度看，政府的决策和引导对低碳住宅的发展有重要的正面推动作用；从购房者的角度看，普通购房者对低碳概念的理解仍然较为模糊，出于对低碳住宅前期的购房成本过度关切，购房者仍将交通、地段等因素作为首要考虑条件，而忽视了低碳住宅后期的运行维护成本优势；从企业的角度看，虽然有社会责任约束和少数消费者的购房需求作为推动力，但企业在低碳住宅的开发过程中要承担成本、技术等诸

3、多风险，政府在政策层面未能对房地产行业给予有效激励，使得企业缺乏低碳转型的内在源动力。上述因素叠加，就导致了我国低碳住宅的发展仍长期停留在概念层面上。可以说，在房地产业低碳转型的过程中，企业的主观意愿是关键，这个主观意愿是三个方向合力共同作用的结果：一是社会责任、舆论监督的约束，二是消费者对低碳住宅的认可和需求，三是普通住宅的利润空间。在这个共同作用的过程中，低碳住宅的开发成本则是核心影响因素，它直接影响购房者的偏好以及房地产企业的主观能动性。本文以天津团泊湖心岛项目的低碳规划建设为例，尝试从低碳住宅开发的成本收益分析的角度探讨当前我国低碳地产市场普遍

4、存在着的房地产企业、购房者内部收益与外部效益存在较大差距这一矛盾的解决途径，希望借此可以对国内低碳地产的发展带来有益的启示。　　2团泊湖心岛项目概况与低碳技术措施　　2.1项目概况　　团泊湖心岛项目位于天津市静海团泊新城内，与松江高尔夫球场及团泊湖庭院项目隔湖相望，距天津机场约32km。项目总占地面积240120m2，由独栋别墅组成，总建筑面积114350m2，容积率为0.48。在前期规划阶段，项目开发商天房集团聘请了奥雅纳工程咨询有限公司制定了《天津团泊低碳规划概念设计方案》，将本项目定位于中国首个零碳、高端度假及住宅社区，旨在通过实现岛上100%能

5、源供应自给自足、岛内尾气零排放等开发目标，将企业树立为国内低碳先行者以及国际典范。　　2.2低碳技术措施　　团泊湖心岛项目的规划设计充分贯彻了低碳、绿色的理念，从能源、水资源、废弃物和建筑材料等方面提出了可量化的规划指标，构建了建筑节能、可再生能源供应、绿色交通、绿色市政等子系统并进行整合，以实现CO2零排放的发展目标。项目采用的低碳技术措施主要包括：通过主动的整体化低碳建筑优化设计达到充分利用区域内自然条件的目的，以降低建筑的运行能耗:　　　　在建筑设计中采用了被动式的系统设备节能技术，包括采用高效空调、高效照明、地源热泵等技术设备；绿色市政方面主要

6、包括生活垃圾100%分类收集处理、建筑垃圾75%回收利用等；构建绿色交通体系，设计了步行、水路X络以及环岛班车、私人电动车等绿色出行方式；因地制宜地应用光伏发电、太阳能热水、地热采暖、等绿色能源技术，力求使可再生能源供应基本满足住宅用户的全部能源需求（参见表1）。　　3团泊湖心岛项目的低碳建筑增量成本　　所谓的低碳建筑增量成本即为实现满足特定低碳技术标准要求的住宅建筑，因与非低碳建筑或基准方案技术选用存在差异性，而带来项目在规划设计、设备采购、低碳技术应用上的成本变化。低碳住宅增量成本主要包含：一是低碳住宅项目增加的技术措施，即从无到有的增量，如可再生

7、能源系统、地源热泵系统等；二是强化型技术措施，即因节能所产生的增量成本，如高效照明、高效空调、强化保温等；三是交互影响产生的成本减量，如对围护结构进行强化保温会减少空调负荷，从而降低空调设备的投资。　　可以看出，科学界定对比的基准是准确计算低碳建筑增量成本的关键。在本文中，将天津市住宅第三阶段节能标准（建筑能耗在1980年水平的基础上降低65%）设计的方案作为基准。此外，由于数据不可得，交互成本忽略不计。　　根据以上设定，本文对项目的低碳住宅增量成本进行了系统分析。　　如表2所示，团泊湖心岛项目的低碳建筑增量成本占项目开发总成本的比重达到了13.2%。

8、相关调研结果显示，国内达到绿色建筑一、二、三星级设计标准项目的增量成本平均占总成本的比重分别为