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时间:2018-04-29
《标杆房企景观成本控制指导手册》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、XXPKXX:景观成本这样控起来景观品质的提升,真的是一分钱一分货,还是一分钱可以掰成两半花?这个需要对景观成本进行好的管理与分配,以合理的投入得到最佳的效果。本文看看XX和XX是怎么管理景观成本的。产品定位决定了景观形象,更直接地说是房屋售价决定了景观成本。按业内人士的经验,一个10万方的楼盘景观面积约3万方,20万方的楼盘的景观面积约7万方,景观面积占楼盘可售面积的30%左右。一般而言,景观成本占房屋售价的2%是市场能够接受的比例,是个合理的价格标准,在此标准线下,增加景观投入将带来楼盘形象
2、的极大提升,是质的改变。当然,对于精品楼盘和企业标杆楼盘,在于树立本企业品牌形象,景观成本收益率让位于形象塑造,不适用成本2%法则,应采用客户调研确定法。那么,景观品质的提升,真的是一分钱一分货,还是一分钱可以掰成两半花?这个需要对景观成本进行好的管理与分配。本文看看XX和XX是怎么管理景观成本的。▌一、管控硬景比例XX景观成本的管控原则在于,“在有限景观总成本下,减少硬景面积,做出精致感。”地块越小,容积率越高,硬景比例越高;别墅类型不同比例有区别,独栋比联排低;档次不同比例有区别,档次越高,
3、硬景比例越低。XX硬景比例建议指标:独栋别墅9%~10%,联排别墅12%~15%,中式别墅16%~19%;花园洋房17%~19%;高层公寓18%~20%。下表例举重庆XX历史项目硬景比例:▌二、水景:减少大面积水体,注重水体结构XX的水体特点在于,多布点状壁泉、点状涌泉或溪流,减少大面积水体。首先,水体底部结构宜用硬池底不宜用泥底,例如XX蓝湖郡、紫都城就因泥底水景受到过许多投诉,改造多造成成本增加。其次,要做好水体结构,防沉降、抗冲击,做好防渗漏处理。大水体一定采用钢筋混凝土池底如XX水晶郦城
4、、郦江、蓝湖郡湖东项目,小水体可适当采用柔性防水,如XX大城小院、香樟林项目等。再次,硬铺粘合剂易用胶或低碱水泥,防止水体翻碱此外,溪流遵循“意不断实分段”的原则,便于修补、打理,且有利于减低成本。▌三、绿化:分清主次及比例,注重养护1.主景树和主景点有业内专业人士提出,中轴景观可选用当地一定规格的乔木,其中,10~15厘米的占30%、20~25厘米的占5%,30厘米以上的占2%左右;色叶树种不低于10%。而在小区公共景观上,亦可选用当地一定规格的乔木,其中,10~15厘米的占35%、15~20
5、厘米的占3%,30厘米以上的占2%左右;灌木球径80厘米以上;选用四季景色变换植物。道路绿化带景观上,常绿乔木占50%;灌木球径60厘米以上。河岸景观上,以春、夏季观花、观叶、观果品种占50%。此外,草坪面积占绿化总面积比例不超过40﹪,草皮可采用普通两季型。XX的做法是,从乔、灌、地被、攀沿、草中选出主景植物,选主景植物以“低成本、易获取、绿量大、绿期长、易栽易活”等因素综合平衡,反过来指导设计。如西苑项目以小叶榕做主景树,香樟林项目则采用香樟,尤其是樟科的天竺桂。对于XX而言,“没有廉价(难
6、看)的植物,只有廉价(难看)的搭配”,而信奉每一个小区一定要有2~3处能让人产生视觉冲击并留下记忆点的景观。2.管理乔木和大灌占总成本比例总的来说,XX的乔木+大灌(2米以上)占总苗木造价超过80%,其中大乔+中乔(5米以上)占总苗木造价超过65%。但这其中要注意地区差别。在XX所做的项目中,以重庆地区为例,乔木+大灌占软景总造价的60%左右,其中软景与苗木造价的差别在于是否有种植土。即使会大量提升乔木数量,减少灌木数量,但也建议控制在75%左右。XX基于苗木成本分配有一个重点顺序:点睛树—大乔
7、—中乔—小乔—大灌—点睛攀沿植物—中球灌—小球灌—攀沿植物(墙地)—草地被—片植灌地被—宿根花地被—草花地被。关于这一顺序,主旨在于控制20~40公分的中低层灌木用量,慎用草花,提倡多年生地被。而对于上海XX而言,在苗木选择和绿化成本比例及各树种的搭配上,注重在效果一致的前提下,选用质量好、价格低的树种,以节省费用。行道树选择:上海XX的主要道路选用乐昌含笑代替香樟作为行道树,成本降低了40%。与此同时,在主入口广场及会所周围道路行道树不选用上海XX的大银杏(胸径30~32厘米)及大榉树(胸径2
8、0~22厘米),而用嫁接银杏(胸径18~20厘米)和朴树(胸径15~16厘米),成本能下降40%;3株特大海枣(棕高4.5、胸径53~55厘米)选用古香樟(胸径63~65厘米、高7~8米、冠径7~8米),成本降低了40%;花岗岩车行道的行道树香樟(胸径14~15厘米、高4~5米、冠径3~3.5米)换成乐昌含笑(胸径14~15厘米、高4~5米、冠径3~3.5米),成本降低了30%;大灌木多选用冠径在2.6~3.0米的大叶黄杨球、海桐球、小叶女贞球、金叶女贞球、木槿、孝顺竹、佛肚竹、红继木球、刚竹等
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