标杆地产成本管理模式解析

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1、成本管理资料汇编【标杆解析】一、集团成本管理办法★1、目的①提高目标成本及预算的严肃性②加强项目成本过程可控、透明③明确成本管理责任④控制成本风险，提升集团成本竞争力⑤构建行业内领先的成本管理体系★2、适用范围本办法适用于全集团各地区地产公司的项目成本管理.★3、成本管理责任界定①项目成本经理：开发成本的直接责任人；营销费用统计，预警责任人；负责项目目标成本编制、动态成本月度回顾。②项目营销经理：项目营销费用的直接责任人③项目财务经理：负责分摊进入项目的“部门费用”；负责牵头编制项目预算；负责项目收益分析及跟踪。部门费项包括：项目营销费用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用税。

2、④项目总监：全项目成本的责任人，牵头编制全项目合约规划；检查、督促项目目标成本制定、动态成本月度回顾。★4、成本管理原理及主要概念☆4.1、成本管理原理在项目开发的关键环节设定目标成本，过程中系统实时自动统计动态成本。通过对目标成本与动态成本的比较，检查，发现和解决问题，从而达到管控项目成本的目的。☆4.2、“动态成本”概念动态成本=合同签约金额+已确认合同变更金额+已签合同的预估变更金额+库存材料结转+带发生合约规划金额☆4.3、“已确认合同变更”的概念指已签合同发生合同金额变更，包括以下4种情况：☞1）经与相关方确认金额、且签字盖章完善的经济签证、设计变更及技术洽谈。☞2）经与相关

3、方确认的施工图预算调整。☞3）经与相关方确认的工程量调整、材料价格调整。☞4）进我房确认增加费用的实施方案。若需另签补充协议，则视为新合同，不视为变更合同。☆4.4、“已签合同预估的变更”的概念指对方已提出变更，但我方尚未完全确认变更及变更金额，或对未提出、我方预计要发生的合同金额增加。包括：☞1）未与分供方确认的经济签证、设计变更及技术洽商。☞2）预估的预算调整☞3）预计发生的材料涨价、工程量变化等。★5、目标成本编制及审批管理1】目标成本的版本：土地版、启动版、基准版（放案板）、执行调整版其中：①基准版（放案板）是评价、比对的基准。取得方案审查意见书后10天内提交上线。②执行调整版

4、是依据实际情况对基准版的修正。③为保证目标成本的严肃性、合理性，在成本系统中提交目标成本时至少应提交以下内容（详见《目标成本预算（总结）模板》）：Ø项目技术经济指标Ø产品建造标准Ø含量指标（如含钢量、窗地比等）Ø在公司内部找一个标杆项目，便于成本参照对比。土地版目标成本（土地投资论证阶段）：①根据发展部提供的土地信息，由地区公司总经理主持，地区公司PMO成员参加，确定拟取得地块的项目定位（含拟售价格及项目成本设定等）②根据地块项目定位，公司研发部门负责完成（项目预案）公司发展部法则提供土地信息及周边市政配套情况；③根据项目定位，（项目预案）、土地信息和周边市政配套情况，由公司造价采购部

5、负责人（或其指定人员）负责完成土地投资论证阶段。《目标成本（土地版）》：☞《目标成本（土地版）》按照集团统一指导模板的要求完成；☞《目标成本（土地版）》是土地投资论证资料的一部分，需和其他资料一起报投委会委员审核；☞如土地中标，《目标成本（土地版）》由项目经理（或造价采购部指定人员）于取得土地中标通知书后3个工作日内，提交到成本系统中，若未取得土地，由地区公司造价采购部存档。☞审批流程：2】★6、成本系统控制为保证项目成本在可控范围内，通过成本系统对项目成本总额及二级费项的动态成本分别进行控制。若动态成本相对目标成本超出一值，系统自动预警或项目停止付款及签合同。具体如下：控制范围控制条

6、件控制方式单个费项控制（按绝对值）二级费项：超500万预警二级费项：超1000万跳闸（停止付款及签合同）单个费项控制（按相对值）二级费项：差额＞3%预警二级费项：差额＞6%跳闸（停止付款及签合同总额控制（按相对值）总额差值＞1%预警总额差值＞2%跳闸（停止付款及签合同Ø二级费项：指土地费，前期工程费，配套设施费，基础设施费，建安装修工程费，工程相关费；营销设施建造费，调研，推广，代理，广告费，营销设施运行费等。Ø比较方式：动态成本与最新版目标成本比较。Ø系统发出待办预警：“XX项目XX费项动态成本超出目标成本XXX万元，请调整目标成本”。发给地区、集团相关管理层。Ø系统跳闸：（停止付款

7、及签合同）说明：当动态成本超过设定值后，该项目不得发起新的合同审批，不得发起新的付款审批。Ø基准版目标成本提交审批后的项目，进入成本系统控制范围。★7、①项目竣工成本：是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认的已发生成本和估算的未发生成本。已取得结算书的，按结算书反映，没有取得结算书的，有合同责任人进行专业判断，估算，项目成本经理负责审批，其费项包括开发成本，营销费用，管理费用，财务费用。②项目成本经理负责提供开发成本数据，营销经理负