1业主拒付物业费的抗辩理由探析

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1、业主拒付物业服务费的抗辩理由探析上海金茂律师事务所万波“物业”（realestate或realproperty）一词，在我国内地出现和使用的历史不长。该概念属于“舶来品”，一般认为来自于香港地区的地方习惯用语，指自然人、法人团体或其他组织所拥有的单元性房地产产业。现代意义上的物业管理，起源于19世界60年代的英国。我国自上个世纪80年代开始，随着国家鼓励多渠道建房，房地产行业得以迅速发展，从而带动了物业管理的发展。1981年3月，全国第一家企业化经营的物业管理企业——深圳市物业管理公司设立；深圳“东湖丽苑”小区，率先实行了专业化的现代物业管理。1

2、991年，上海第一家物业服务企业诞生——沪港合资的上海安居乐物业管理公司成立。1994年，建设部颁布了《城市新建住宅管理办法》，明确要求新建小区推行物业管理制度，这是建国以来我国有关物业管理的第一部重要规章。至2003年，国务院针对当时物业管理纠纷频发的情况，制定并颁布《物业管理条例》，根据《物业管理条例》第二条规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2007年《中华人民共和国物权法》从我国的最高立法

3、层面上，将“物业管理”正名为“物业服务”，相应的“物业管理企业”称为“物业服务企业”。近些年，物业服务企业以业主拖欠物业费为由诉至法院，请求业主支付物业费和滞纳金的案例屡见不鲜，业主也往往会提出各种各样的抗辩理由对抗物业服务企业之请求，笔者梳理了相关执业经验，就其中常见的业主抗辩事由，结合法院系统在处理该类案件中的若干案例，略作探讨。一、业主以“承诺免收物业服务费”为由进行抗辩的处理实践中，业主以“承诺免收物业服务费”的情形主要有两种情况：一是开发商作为售房的优惠条件，在售楼广告或预（销）售合同中承诺业主可以免交入住后一定时间的物业服务费；二是物

4、业服务企业（多数是前期物业服务企业）在开发商承诺的基础上，以自己的名义承诺免收业主入住后一定时间的物业服务费。对上述第一种情形，物业服务企业作为独立法律主体，开发商无权代物业服务企业作此承诺，应属于《合同法》第五十一条规定的“无权处分”行为，对物业服务企业无约束力，业主抗辩理由不能成立。对上述第二种情形，实践中存在一定争议。笔者认为，物业小区公共部位的管理，是由全体业主按建筑面积的比例共同出资承担的，物业服务费并不是物业服务企业的收入，相反很大一部分是投入物业维护管理的各种消耗。物业服务企业擅自决定部分人不承担物业服务费，总额就会减少，用于消耗于

5、公共部位管理的经费就会减少，这种承诺侵害了合同以外的第三人的合法权益。依据《合同法》第52条“恶意串通，损害第三人利益而签订的合同，合同无效”的规定，物业服务企业的承诺，应当视为无效。当然，根据《合同法》第五十八条对无效合同的处理规则，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，一般认为物业服务企业对该承诺的无效负有主要责任，在业主应予缴付物业费的同时，物业服务企业应从属于其自身的业务收入中对业主承担相应的赔偿责任。当然，如果第三方已代业主支付了相应的物业费，且该部分物业费的免收并不会减少用于物业服务区域内管理经费的，该承诺方可予确认其法律效力。二

6、、业主以“不存在物业服务合同法律关系”为由进行抗辩的处理一种情况系单个业主以其并非合同缔约一方为由进行抗辩。最高人民法院颁布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年10月1日起实施，以下简称《物业司法解释》）第一条明确规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故此类抗辩，法院不予支持。第二种抗辩理由，系业主以物业服务合同已经到期。这种情况下，物业服务合同到期，而业委会

7、未聘请新的物业服务企业，也未与原企业续签合同，原企业继续为小区提供事实物业服务的情况，对此法律未做明确规定。笔者认为，应援引《合同法》第37条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，认定成立事实合同关系。可资借鉴的参考依据有二：（1）2008年最高人民法院在《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》第六条中曾规定：物业服务合同期限届满后，物业服务企业继续进行物业服务和管理，对方当事人没有提出异议的，原物业服务合同继续有效，物业服务期限为不定期。一方请求解除

8、物业服务合同的，应在三个月之前通知对方当事人。（2）上海市高院民一庭在2002年3月19日《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》中认