房市、股市和汇市的关系

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1、委托课题研究股市、楼市和汇市之间的关系委委托方：上海市发改委完成方：国泰君安证券研究所托课题课题负责人：研究孙建平21-62580818-316内容提要：sunjianping@gtjas.com1．股市和楼市在资金媒介下的关系最为显眼。2．实证分析和经验事例表明，中国股市和楼市之间存在较强负相关关系，课题组(或完成)人员：其原因主要在于资金在两个市场之间的集中流出入。而资金集中流出入的原因主要在于：中国股市缺乏做空机制，上市公司质量较差，居民投资渠道单孙建平21-62580818-316一缺乏，投资者队伍不成熟、容易跟风。sunjianping@gtjas.c

2、om3．汇市和股市、楼市理论上存在汇市拉动股市、楼市的正相关关系。4．1985年日元升值期间，日本股市和楼市大涨。国内宽松货币政策和日元升值一起促成了日本股市和楼市泡沫的形成和恶化。5．实证分析和经验事例表明，中国汇市和股市、楼市之间存在明显的正相关关系。但需要注意，人民币升值和股市、楼市上涨之间的这种正相关关系只在升值前期和中期存在，升值后期由于没有了升值的刺激，外资流入减少，国内外资则兑现利润，撤出国内。6.对于政府来说，一方面，在升值期间，有必要采取稍微紧缩的货币政策，不能太放松银根，从而避免产生日本式的股市和楼市泡沫，必要时甚至可以对外资投资国内股市和楼

3、市征特别税，即减轻外资对国内货币供应量和通货膨胀的冲击。另一方面，在升值后期，有必要加强外资流出国内的引导和管制，避免外资大量、集中流入导致国内资产价格暴跌、股市和楼市急速缩水。委托方联系人：张先生（021）2311282913585900060课题要求时间：2006.6.15实际完成时间：2006.6.17请务必阅读正文之后的免责条款部分委托课题报告股市、楼市和汇市之间的关系一、股市和楼市之间的关系1.理论关系和传导机制角度一：从市场体系看，股市是金融市场，楼市既是商品市场又是金融市场，楼市是金融市场是因为商品房具有投资和金融属性。作为金融市场，把股市和楼市联

4、系起来的就是资金。局限于中国的国情，目前国内居民闲散资金公开的投资渠道只有股市和楼市。国内股市制度落后、缺乏做空机制，投资者买涨不买跌，财富示范效应和羊群效应，使得资金要么堆积在股市，要么蜂拥而入楼市，资金在股市和楼市之间的分配导致了两个市场的兴衰。图1：股市和楼市在资金媒介下的传导机制国内金融市场和居民投资渠道资金股市楼市熊市牛市注：蓝色箭头线是指资金从股市流入楼市，造成股市熊市和楼市牛市，红色箭头线是指资金从楼市流入股市，造成楼市熊市和股市牛市角度二：股市作为金融市场，反映楼市上市公司的兴衰。在正常情况下，楼市的兴衰会反映在其上市公司的财务报表上，即楼市牛市

5、时期，开发类和物业经营类上市公司经营业绩良好，其上市公司的股价会上涨。反之则反。以上两种理论关系和传导机制中，第一种更为突出，大概是因为第一种更为宏观。2.实证分析和经验事例从代表性最强考虑，股市选用上证指数，楼市选用中房上海指数，时间选用2000年1月－2006年5月，我们计算出来上证指数和中房上海指数二者的相关系数达到-0.83，为高度负相关。图2表明二者有良好的线性回归关系，上证指数对中房上海指数的影响系数为-0.79，亦为负相关关系。图2：上证指数和中房上海指数呈较强负相关关系请务必阅读正文之后的免责条款部分2of7委托课题报告1600140012001

6、000800600400y=-0.7879x+2259.32R=0.6961200080010001200140016001800200022002400数据来源：国泰君安证券研究所。2002年到2005年，中国股市从2200点连续下跌到1160点，中间还出现过两次跌破1000点，股市市值从60000亿跌至15000亿，缩水60％，中国的股民亏损面达到70％。即使后期政府连续出台救市措施，沪深两市大盘指数还是持续下跌。反过来，同期楼市持续景气，成交格、数量双双走高，全国大部地区价格上涨超过一倍，长三角作为热点地区，上海、杭州、宁波、南京等城市房价涨幅甚至超过两倍

7、。3.结论2000－2005年的历史表明，股市和楼市之间呈现较强的负相关关系，即股市下跌时，同期楼市往往上涨。其原因主要在于资金在两个市场之间的集中流出入。而资金集中流出入的原因主要在于：中国股市缺乏做空机制，上市公司质量较差，居民投资渠道单一缺乏，投资者队伍不成熟、容易跟风。二、汇市和股市、楼市之间的关系1.理论关系和传导机制汇市上，人民币升值吸引外资流入，寻找投资产品，一方面期望获得人民币升值下本币资产升值的投资收益，同时获得人民币升值带来的汇兑收益。作为投资场所和金融市场，股市是一个流动性高、投资收益较高、具有一定风险、投资范围广泛的金融市场，所以往往是吸

8、引外资流入的主要场所。同