公共交通易达性对香港房价的影响分析_hedonic模型的应用

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1、理论新探公共交通易达性对香港房价的影响分析———Hedonic模型的应用1211JohnL.Glascock，丰雷，刘迎梅，包晓辉（1.剑桥大学土地经济系，英国剑桥.CB39EP；2.中国人民大学土地管理系，北京100872）摘要：文章应用Hedonic方法，同时考虑地铁、轮渡和公共汽车等交通变量，除构建总体模型外，还进一步分析了不同地区（港岛、九龙和新界）和不同时期（牛市和熊市）公共交通易达性对住房价格的影响。实证研究表明，在一个模型中同时考虑所有衡量公共交通易达性的变量，以及细分不同地区和时期，有助于提高估计的精度。分析表明，公交易达性对房价具有显著影响：位于地铁站点步行范围内

2、的房价显著高于之外的房价；除新界外，其他地区邻近轮渡码头的房价更高；而邻近公共汽车站点对房价具有负向影响；市场景气时期公交易达性对房价的影响更为显著。关键词：房价；交通；易达性；Hedonic模型中图分类号：F224文献标识码：A文章编号：1002－6487(2011)03-0030-04向影响（Du和Mulley,2007；McMillen和McDonald,2004）。通0引言常，人们会将交通便利所带来的时间上的节约资本化到不动产价格中，也就是说，人们在购房时倾向于为通勤成本的节香港是一个研究房价问题的理想都市。首先，香港拥有约支付更高的住房价格。当然，由于研究区域的不同以及交

3、大量的标准化的公寓住房，其住房市场上有众多差异化的服通易达性的衡量指标不同，同类研究结论也有很大差异。务设施。其次，香港是一个增长型大城市，并作为特别行政区一种常用的度量公共交通易达性的方法是采用虚拟变与中国这样一个大的经济体紧密相连，对香港房价的实证分量，虚拟变量系数的估计值显示出公共交通易达性的隐含价析所得结论对于中国一些沿海城市同样具有借鉴意义。第格。例如，Voith（1993）采用这种方法，分析了美国的费城和波三，香港是一个经济发达的国际化大都市，有关香港的公共士顿的快速轨道交通系统对房价的影响，结果表明，在费城交通对房价影响机制的研究结论与欧美等地区的同类研究邻近公共交通

4、设施的住房价格显著高出7.5～8%，而在波士结论进行比较也很有意义。顿高出6.7%。另一些研究则采用距离公共交通站点的地面本文将应用Hedonic方法，选取香港1995~2004年4911距离作为公共交通易达性的衡量指标。Benjamin和Sirmans个住房交易样点的数据，分析公共交通易达性对住房价格的(1996)研究了华盛顿D.C.的地铁系统对不动产价格的影响，影响。选取影响房价的典型变量，包括房龄、面积、楼层、批租结果表明，每远离地铁站点0.1英里，租金下降2.4~2.6%。Lewis-年期、是否面向花园、是否有游泳池以及是否靠近商业中心Workman和Brod(1997)的

5、分析表明，在旧金山每远离轨道交等作为控制变量，并采用标准的OLS估计，这样的处理对于通站点100英尺，平均房价下降1578美元；在纽约则平均下拟合我们现有的数据已经足够①。本文拟拓展前人研究，模型降2300美元。同时考虑地铁、轮渡和公共汽车等交通变量，并进一步分析然而，邻近公共交通站点也可能由于噪音、犯罪等原因了香港不同区域（港岛、九龙和新界）以及不同时期（牛市和受到负外部性的影响。Bowes和Ihlanfeldt（2001）分析了邻近熊市）公共交通易达性对房价的影响。地铁站点的犯罪和零售业等活动对不动产价格的负面影响。认为，影响的大小很大程度上取决于不动产距离市区的远近1文献综述

6、以及该地区房客的收入多少；越邻近市区，负外部效应也就越大。Theebe(2004)对荷兰的分析也表明，由于邻近公共交通交通易达性对于土地利用和土地价值至关重要，邻近交站点的噪音污染会使房价下降5%。通设施的居民具有更大的易达性，交通易达性是居民购房时Debrezion等（2003）认为，大量同类研究结果不一致，主考虑的重要因素。很多证据都表明，由于住所邻近就业、购物要是因为不同的研究所选取的公共交通的类型、所选用的模以及其他重要场所，交通设施对于不动产价格具有显著的正型、衡量交通易达性的变量、人口属性、住房品质、研究区域作者简介：JohnL.Glascock，剑桥大学土地经济系教授

7、，研究方向：房地产金融、房地产投资信托（REITs）。丰雷(1972-)，男，山东聊城人，副教授，研究方向：计量分析方法。①一些研究则采用了更复杂的估计方法或选取更多的影响房价的变量。例如，Bao和Wan(2007)对Hedonic模型的估计量的改进；Mok,Chan和Cho(1995)应用一个基于Hedonic分析的Box-Cox方法研究住房属性的变化对不动产价格的影响。30统计与决策2011年第3期（总第327期）理论新探表1模型中的自变量表2数据的描述统计结果港