深圳地产：从独步全国到光环不再

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1、12月初，南方都市报地产研究院三位同事，专门来深圳考察楼盘，对于久负盛名的深圳地产，他们本来充满了期待，以为来这里可以学到很多东西，但是看过之后，3人却不约而同地表达了失望之情：特别是抱希望最大的万科楼盘，“样板房实在太一般了，我们一样可以做到，而且还可以做得更好。”　　几天后，绿城地产在杭州召开新闻发布会时说，中国造房子比绿城好的只有一家半，一家为龙湖，半家为星河湾，而一直以来叱诧全国的万科、中海、金地、招商等品牌一个都不在绿城眼里，深圳地产又一次情何以堪。　　这还不算，几乎同时，万科集团董事局主席王石又在微博上说，房子不愁卖，万科正在不知不觉中，从

2、消费者第一转向利润最大化第一，10年或者更短的时间就要走下坡路。　　仿佛一夜之间，深圳地产人引以自豪的“全国样板房”的光环忽然失去了色彩。“市场太好，开发商完全没有动力去进行创新，极个别的现象不能代表整体，整体来看，深圳已经落后于北京和上海‘全国样板房’这个称号可能很快就不存在了。”在今年的6月份，英联国际不动产首席经济学家郭建波在接受南都记者采访时候表示。世联地产集团首席运营官朱敏则认为，深圳是全国的样板房，那已经是2008年之前的事情，现在早已经不能算是了。　　80年代　　深圳地产锋芒毕露领跑全国　　尽管深圳现在“全国样板房”的地位得到质疑和否定，

3、但是它确实有过别的城市没有过的无比辉煌的时期，也正是因为如此，才会让人产生“今不如昔”的慨叹，并迸发今昔对比的冲动。　　讨论深圳的现在，不得不谈它的历史，辉煌的地产发展史，从上世纪80年代“敢为天下先”的精神开始。那个时代，无论是政治改革还是经济改革，深圳都充满了敢于创新的勇气，这一年，特区建市，从这一年开始走入全国人视野的深圳，充满了理想主义和浪漫主义情结。这个时期，深圳地产也打造了多个全国第一。　　1980年，深圳出现全国第一个商品房，出现的契机是当时深圳市房管局副局长兼罗湖区建设工地总指挥的骆锦星提出和香港商人合作，深圳出地，然后香港商人出钱盖楼

4、，这带有政治风险的做法，深圳当时做到了，全国第一个商品房东湖丽苑拔地而起了。　　随后，深圳启动了房改，这无疑促进了房地产市场的快速发展，回顾过去20年的深圳的房地产发展，深圳从一开始就创新不断。早在1985年，深圳就出现了复式户型；在1987年，深圳冒着违宪风险举行了“全国土地第一拍”，拉开了土地资本化探索的大幕，并直接促成国家修宪，使得土地交易被制度化。　　与此同时，上世纪80年代末，深圳的房地产公司都开始逐渐出现，万科、中海、华侨城、招商都在这个时期诞生，并紧随邻居香港，学习做房地产。不得不提的是，深圳如今建立并完善起来的一整套房地产制度，更多都是

5、学习邻居香港而来的，无论是在制度———包括土地出让制度、商品房销售制度、按揭制度、上下游产业链的完善，在产品———包括（超）高层的出现、园林的营造、会所的建设，还是在营销模式———楼书、样板房、售楼处等等，香港对深圳的开发商都贡献良多。80年代，深圳率先引入楼花制度，如东湖丽苑和后来的东晓花园，这奠定了中国房地产的预售制度。英联国际不动产首席经济学家郭建波认为，深圳当时的思想十分开放，对于新事物接受力度很强，如高层住宅，深圳一开始就建设了高层住宅，罗湖口岸区域早期的楼盘都是高层，但是20多年过去了，很多三线城市对于高层住宅还是很排斥，这一点，足以说明当

6、时的深圳人对新生事物的宽容度和接受度。当年的万科，在销售方式上也都直接copy香港，如1988年销售的天景花园，就在工地旁边建立简陋临时的样板房和售楼处，尽管简单，但有效直接，传说那即是中国第一个样板房。　　在1988年，深圳还成立了第一家房地产中介机构，这家中介机构，那也是深圳乃至全国地产三级市场的雏形。　　90年代　　“全国样板房”独步江湖　　如今，作为老地产人的郭建波，回顾起“全国样板房”称号和深圳的关系，他认为是在1999年前后开始提出来的，他表示，主要原因是当年他策划的第一届全国住交会举行，来的记者都是全国性的，因为和全国楼盘相比，深圳当时已

7、经走在前列，有很明显的优势，那个时候，“全国的样板房”就开始频繁出现在媒体上，之后就成为一个深圳楼市的代称了，并一直沿用了很多年。　　对于当时这个称呼，郭建波认为当时的深圳受之无愧，当时深圳的房地产虽然才发展十多年，但是却早早建立了完整的房地产制度和交易市场，为全国房地产市场发展提供了借鉴对象。此外，他认为另外一个原因就是深圳2002年之前的市场不好，开发商有销售压力，出现了一个创新高峰期，也就在那个时期，深圳创出了多个全国第一：第一个会所、第一个客户会、第一个人车分流小区、第一个豪宅、第一个专利、第一个房交会等等。　　在上世纪90年代后期，万科城市花

8、园大胆采用了“社区围合”及“人车分流”的设计手法，对长期南北朝向的行列式小区最大颠覆，极度刺激