控制性详细规划指标的确定

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1、关于《天台县城东、西区控制性详细规划》指标体系研究报告3、具体控制指标3.1用地性质（1）按照总体规划确定（2）城市规模、城市特征（3）所处区位、土地开发性质（4）现状用地性质3.2用地边界3.21建筑高度影响：建筑高度超过一定高度时，因结构及消防的要求相应的提高，每层建筑面积必须达到某个值时才经济的。这就需要有相应大小的地块。3.22道路网密度与地块划分（1）按用地性质和功能结构做大的划分；（2）再用道路网进行细的分割；（3）综合考虑路网密度，干路保持一定间距。3.23土地产权与地块划分首先，通过对中心城区土地市场

2、对不同地块大小的需求分析，对近5年主要两类公共设施用地和居住用地出让地的面积进行统计分析，利用spss软件算出平均值，再利用spss聚类分析算出公共设施用地以及居住用地大小的中心值。其次，将地块大小的进行时间顺序分析，得出出让的商业办公地块，居住用地出让的大小的范围值。最后，与国外不同土地资源城市类比，最终确定出让地块大小（资料来源《CBD密路网模式地块划分研究——以琶洲-员村地区为例》）。3.3容积率控制3.31容积率的确定（1）定性分析 a城市经济发展阶段 ：处于不同发展阶段的城市，其土地利用方式及强度存在较大的

3、差异，通过类比方法加以确定。b土地的使用性质 ：容积率的确定必须依据城市总体规划确定的土地性质来确定。 c区位条件 ：交通区位、城市区位、环境区位等综合考虑。d人口容量：确定一个区的人口容量，估算平均的容积率。e土地的基础设施条件及周围环境状况f他规划控制指标相协调 g土地出让价格（二）定量分析（主要针对老城区，考虑拆迁成本）a．最低经济容积率由于开发总投入×利润率=总产出-总投入。因此，在利润率一定的情况下(通常以行业正常利润率为计算依据)，通过计算能得出该利润率下的“最低经济容积率”，即FAR=(P1+P2+P3

4、+P4+P5+P6)*(1+R)/[S-P4(1+R)]其中：P1：土地出让基准低价；P2：土地征用费；P3：动迁安置成本；P4：建安成本；P5：基础设施费用；P6开发费用；R：法定利润；S：销售价格b．拆建比或者根据既定的地价、房屋重建价格等约束条件，计算单位面积上的投入、产出情况，从而得出单位面积上的拆建比，从而为既定地块的容积率确定提供技术支撑。（资料来自《控制性详细规划中的经济分析初探》段兆广）3.32容积率与建筑高度、建筑密度（资料来自《容积率确定方法探讨》咸宝林，陈晓键）3.33容积率与车位的关系当一块用

5、地的容积率初步确定后，我们可以通过测算车位数来确定容积率是否合理。（1）首先我们先确定用地的定位，确定用地的停车方式，是地面停车或是地下停车，地下车库一层、二层或是更多，然后假设整个地块地下车库的面积以及利用情况，这里我们初步设定车库一层实用面积为地块面积的60%（数值可通过实际情况进行调整），一个车位面积为30m²（数值可通过实际情况进行调整），就可以得到最大车位数。（2）对比《浙江省城市建筑工程停车场(库)设置规则和配建标准》或其他相关规定的车位数据，可以得出容积率的设定是否合理。3.34日照约束容积率城市房地产

6、开发中考那个容积率和基地周边建筑日照标准经常发生矛盾，按容积率上限开发会出现周边建筑（主要是住宅）的日照到不到国家标准。应估算日照约束下的容积率，估算方法主要有三种：（1）相似基地参照法：选择若干情况相近、已开发的基地，对容积率、日照、建筑布局进行评价，获得经验性的结论，作为新基地规划设计条件的参照。（2）设计方案试做法。试做基地的建筑布局方案，对日照、容积率检验，得出可行的容积率指标。（3）最大容积率估算法。在满足标准、规范的条件下，估算最大容积率，再根据经验进行调整。（资料来自《日照标准约束下的建筑容积率估算方法

7、探讨》宋小冬孙澄宇）3.4建筑密度控制（1）建筑密度与绿化绿及停车：建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。（2）建筑密度与建筑高度关系：层数建筑密度关系特点底层相同容积率，层数越少，建筑密度越大，占地面越多；容积率增加，占地面积明显增加多层层数越少，占地面积越大，建筑密度越大，容积率增加，占地面积仅次于底层小高层8-17层建筑占地面积随层数的变化而变化，层数越少，占地越大；层数越多，占地越小高层18层以上，占地面积变化不大，不显著（3）建筑密度与容积率容积率层数建

8、筑密度0.35底层（1-3.5层，其中别墅1-3层，联排2-3.5层）12%-35%1.1多层（4-7层）15%-23%2.2小高层（8-17层）12%-23%2.2高层（18-33层）7%-18%5控制在15层以上，甚至可以做到高层34层以上6%-15%（资料来自《对我国住宅合理密度的初探》杨松筠陈伟）3.5 建筑高度对于建筑高度的确定，国内