国际旅游•高尚住宅社区项目可行性研究报告

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1、目录第一部分项目总论6一、项目背景71.项目名称72.委托方73.承担可行性研究工作的单位74.研究工作依据75.项目建设规模和内容8二、可行性研究结论91.市场预测92.项目建设进度93.投资估算和资金筹措94.项目综合评价结论10第二部分项目投资背景研究12一、惠州城市发展现状131.城市地理位置及行政隶属关系132.城市经济发展水平133.城市人文历史特性154.城市城镇分布15二、惠州城市发展研究171.惠州城市发展定位与功能组团定位172.惠州城市产业规划183.与惠州城市发展有重大影响的产业建设项目规划184.惠州交通规划225.惠州重大城市建设项目规划

2、25三、惠州城市辐射力研究281.惠州在区域城市体系中的作用与定位282.影响惠州城市辐射力的主要因素293.惠州城市辐射能力的范围及辐射力的强度31四、惠州房地产发展政策环境研究321.政策现状及趋势322.政策对本项目的影响36第三部分项目初步发展意向37一、项目介绍38二、休闲复合型地产典型案例研究391.深圳观澜高尔夫392.惠州惠阳棕榈岛433.广州碧桂园假日半岛464.清远美林湖国际社区525.中山雅居乐凯茵新城56三、初步评价601.对项目土地价值的影响602.对项目开发价值的影响603.对项目开发模式的借鉴614.综合评价61第四部分专项市场研究62

3、59一、惠州休闲旅游市场研究631.珠三角休闲旅游市场研究632.惠州市休闲旅游市场研究643.高尔夫休闲旅游市场研究674.休闲旅游市场分析小结73二、惠州别墅市场研究741.惠州房地产市场概况742.惠州别墅市场分析843.深圳别墅市场分析874.惠州典型楼盘分析895.别墅市场分析小结100三、酒店、会议市场研究1011.惠州酒店市场发展现状1012.未来发展及规划1023.惠州典型会议酒店分析1044.酒店、会议市场分析小结108四、商业市场研究1091.惠州市商业现状研究1092.惠州市商业规划研究1103.类似商业物业研究1114.商业市场分析小结112

4、第五部分项目解析114一、项目地块分析1151.地块解析1152.地形、地势1163.交通条件117二、项目SWOT分析1181.Strength（优势）1182.Weakness（劣势）1193.Opportunity（机会点）1194.Threats（威胁点）120三、项目评价1201.项目可利用的资源与条件1202.项目非住宅功能模块的构成及对项目价值的提升1223.项目在城市体系中的交通条件评析1234.项目在深惠城市体系中的作用123第六部分项目整体定位124一、项目发展方案1251.一号地块开发方案1252.二号地块开发方案129二、项目卖点整合132三

5、、项目整体形象定位133第七部分项目功能物业发展设想137一、酒店物业发展设想1381.功能定位1382.档次定位1383.客户定位1394.酒店收益初判13959二、度假别墅物业发展设想1421.产品定位1422.客户定位1423.价格定位142三、商业发展设想1471.功能定位1472.产品定位1473.价格定位147四、高尔夫及会议中心发展设想1501.高尔夫档次定位及发展思路1502.会议中心档次定位及收益初判150第八部分项目经济效益评价152一、指标说明1531.经济效益评价说明1532.项目用地规划指标1533.项目启动期开发规划指标154二、项目开发

6、建设进度安排1551.前期工程1552.建设进度1553.销售进度1574.经营性物业经营时间安排157三、投资估算与资金筹措1591.总投资估算1592.启动期投资估算1623.资金筹措1634.投资使用计划164四、销售及经营收入测定1651.项目收入估算1652.销售/经营税金及附加估算1663.资金来源与运用分析1664.项目销售回款计划166五、财务与敏感性分析1681.赢利能力分析1682.项目不确定性分析1693.社会效益和影响分析171第九部分项目可行性研究结论与建议172一、项目可行性研究结论1731.投资估算1732.资金筹措1733.项目利润1

7、74二、项目主要问题的解决办法和建议1751.项目的主要问题1752.建议175三、项目风险及防范建议1761.项目风险1762.风险防范建议177附件17859第一部分项目总论59一、项目背景1.项目名称惠州X国际旅游·高尚住宅社区项目2.委托方3.承担可行性研究工作的单位4.研究工作依据n《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）n《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）n《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）n开发公司提供的相关资料n国家及惠州经济建