婚前购买婚后还贷的房屋之归属

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1、婚前购买婚后还贷的房屋之归属——一起个案引发的思考潘　浩案情概要　　２０００年９月，某甲以自己的名义购买了一套二手房并取得了产权证，价格为人民币１００万元，向某银行贷款７０万元，贷款期限为２０年。２００１年１０月，某甲与某乙结婚，该房屋作为婚房，甲用自己的收入偿还贷款。２００３年９月，甲、乙两人因感情不和要求离婚，并订立了离婚协议要求公证。离婚协议中应如何确认该房屋权属？焦点在于，该房屋为甲的个人财产还是甲、乙的夫妻共同财产？该案作为一面镜子，折射出婚前买房、婚后还贷的所有权归属问题。　　一、两种观点　　观点一：按照《婚姻法》中关于夫妻共同财产的规定，一方的

2、工资、奖金为夫妻共同财产。虽然该房屋为甲婚前所购买，但是因为该房屋作为婚房共同居住使用，且用夫妻共同财产还贷，那么，该房屋理应成为夫妻共同财产，甲、乙各拥有该房屋的一半产权。　　观点二：《婚姻法》中明确规定，一方的婚前财产为个人财产。某甲婚前购买了该房屋，取得了产权证，这就意味着某甲在婚前就拥有了该房屋的所有权。所有权(物权)和债权是不同的概念，不能混同，不能因为是用一方的收入或者说是夫妻共同财产还贷，就改变了所有权的归属。所以说，本案中该房屋仍旧应该为某甲的个人财产。　　经济生活中，所有权的确定十分重要。德国联邦宪法法院在一个判决中说：“所有权是一种根本性

3、的基本权，与个人自由的保障具有内在关联性。在基本权的整体结构中，所有权负有双重任务：确保权利人在财产法领域中的自由空间，并因此使其自我负责地形成其生活。将所有权作为法之建制，有助于确保此项基本权。个人的基本权系以‘所有权’此一法律制度作为前提：若立法者以名实不符的‘所有权’取代私有财产时，则个人基本权将无法获得有效的保障。”(BverGE24，367，387—)。笔者认为，对于婚前购买房屋婚后共同还贷的房屋之归属的确定，会随着二手房交易市场的日益火热而愈加迫切，而产生这样的争议的症结点，在笔者看来，是因为新旧《婚姻法》中关于夫妻共同财产认定原则的改变，以及在

4、新《婚姻法》中对于个人财产和夫妻共同财产，除了简单的归类之外，再无更为详细的分析判断，以至于造成了人们思维的混乱。　　二、三个问题　　(一)关于个人财产和夫妻共同财产　　对于个人财产和夫妻共同财产的划分，2001年修订颁布的《婚姻法》对此作了列举式的规定。《婚姻法》第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。”《婚姻法》第18条规定：“有下列情形之一的。为夫妻一方的财产：(一)一

5、方的婚前财产；(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助等费用；(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产。”　　就此，疑问在于，婚前利用银行贷款购得商品房，该房屋是否会因为在婚前获得自己名下的产权证，而成为自己的婚前财产?并且是否会因为婚后偿还贷款的行为，而改变了该房屋的权属，使之由一方的婚前财产转变为夫妻共同财产或者说其本来就是夫妻共同财产?　　笔者认为，买卖合同的签订是合同的生效条件(特殊的，买卖双方也可以约定其他生效条件)，而不动产物权以登记为生效要件，即向房地产登记中心进行登记，是

6、房屋权属转移的生效要件。产权证作为房屋权属的公示凭证，产权证上为谁的名字，谁就是该房屋的所有权人。如此，一方婚前买房取得产权证，该房屋就是婚前财产。至于说婚后用共同财产还贷，使得在离婚时共同财产的分割中考虑到拥有房屋产权的一方因为婚姻存续期间就共同财产的使用而获益，根据婚后还款的凭证，明确离婚夫妻双方之间就此产生了债权债务关系，购房一方必须给予另一方金钱或财产作为偿还，只有当产权人没有其他的金钱或者财物实现另一方的债权时，或者在双方达成协议的情况下，才可以对房屋按照对于所归还贷款的投入金额的比例来分割该房屋。　　(二)关于夫妻共同财产的处理　　婚后用以还贷的

7、财产，除了《婚姻法》第18条规定的五种情形之外，主要是夫妻共同财产。关于共同财产的使用，民法理论认为，需要经财产共有人的同意，否则便为效力待定的无权处分行为。那么，这样的观点是否意味着夫妻共同财产的绝对化，进而完全限制了个人对于自己工资、奖金等的使用，或者说这样的见解是否会使得一个已婚者的一切消费活动无不深深打上了婚姻的烙印，以致于某天想请自己的朋友吃一顿，也需向自己的先生或太太汇报，或者以个人名义请客的实质却成了夫妻共同请客，就是因为所使用的为夫妻共同财产的工资吗?　　婚姻固然被经典地誉为围城，但围城毕竟不同于闭塞的坟墓。《婚姻法》第17条规定，“夫妻对共

8、同所有的财产，有平等的处理权。”而这个平等的处理权，