离婚案件中婚前购买 婚后还贷房屋分割问题辨析

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1、免费法律咨询3分钟100%回复文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.9ask.cn/souask/离婚案件中婚前购买婚后还贷房屋分割问题辨析甲男与乙女2000年相识，2002年4月1日登记结婚。2000年12月甲与某房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买商品住房一套，房屋总价款115000元，首付35000元，按揭贷款80000元。双方结婚后即在此房屋中居住。2005年3月14日取得房屋所有权证。2006年8月，乙诉至法院要求离婚并分割房屋，此时已偿还贷款500

2、00元，其中甲婚前还贷15000元。诉讼中甲同意离婚但是不同意分割房屋，主张该房屋系其婚前个人财产。在近几年人民法院受理的离婚诉讼中，与上述案例相类似的情形大量存在。对于这种婚前购买、婚后还贷的房屋应当如何认定、分割，不仅当事人各执已见、针锋相对，就是在人民法院内部，意见也并不统一。一种意见认为：“房子判归一方比较合适，婚姻关系存续期间用共同财产支付的贷款，应当属于夫妻共同财产，由获得房子的一方给对方一半的补偿，这样处理也比较好执行，其可以在离婚后继续归还银行贷款。如果房屋已经升值，在双方对房屋子现价不能达成一致

3、意见时，可委托有关部门进行评估，评估出来的房屋价格减去一方婚前支付的首付款就是夫妻共同财产。因为《婚姻法司法解释(二)》已规定婚姻关系存续期间一方以个人财产投资取得的收益属于夫妻共同财产，那么一方用婚前个人财产支付首付款购买的房屋升值所产生的收益认定为夫妻共同财产较为妥当。”1还有一种意见认为：“一方婚前以个人名义办理购房贷款，并以个人财产支付首期房款，婚姻关系存续期间以夫妻共同财产偿还贷款的，应当区分两种情形分别认定：①如果于婚后取得房屋所有权，即使登记于一方名下，也应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财

4、产进行分割。对于婚前一方所支付的首期付款等款项如何认定和处理，实践中有不同的意见。有些同志认为，婚免费法律咨询3分钟100%回复文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.9ask.cn/souask/前一方支付的首期付款，应当作为夫妻间的债务，由另一方返还一半。这种做法便于操作，受到法官们的欢迎。但学者们认为，婚前支付的首期房款，随着房屋的增值，该笔款项实际已产生了收益，而且有可能增值幅度较大，如果此时仅由另一方返还一半，可能会造成双方利益的失衡。因此，不妨将其出资

5、作为所占房屋份额的考虑，比较公平合理。对于尚欠的银行贷款，应当作为夫妻共同债务，由双方负担。②如果所有权于婚前取得，且登记于一方名下，但于婚姻存续期间以夫妻共同财产偿还贷款的，房屋应认定为一方个人财产。婚后以共同财产偿还的贷款，一方应予返还本金及相应增值部分利益。”2实践中还有一种做法，即回避房屋权属问题，直接对房屋的现有价值进行评估，然后根据首付和还贷比便进行分割。本文不完全赞同上述观点和做法。笔者认为：一方婚前贷款购买的房屋，无论房屋所有权证何时取得，均是买房一方当事人的婚前个人财产;房屋贷款是买房一方的婚前

6、个人债务，婚后还贷系用夫妻共同财产偿还个人债务;还贷行为与房屋升值无关。一、关于房屋贷款房屋按揭贷款是房屋贷款的一种形式，当前房屋贷款主要有公积金贷款、按揭贷款及公积金和按揭按比例组合的贷款三种形式。无论哪一种贷款形式，当事人都必须与银行签订借款合同和抵押担保合同，在当事人所购买的房屋上设立担保物权，银行是抵押权人。所以，实务中的房屋贷款本质上就是房屋抵押贷款。以本文案例为例，一般贷款买房的流程是：甲与开发商签订商品房买卖合同，约定付款方式为首付30%的房款，其余办理银行贷款;然后甲持签订好的商品房买卖合同与银行

7、签订借款合同和抵押合同，合同生效后银行就会依约将款项转入开发商的银行帐户。笔者认为，银行向开发商帐户划款免费法律咨询3分钟100%回复文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.9ask.cn/souask/的行为具有双重性质，对于银行来讲这是履行借款合同项下向甲提供借款义务的行为，而对于甲来说则是履行买卖合同项下给付房款义务的行为。这一行为产生两个法律后果，一是甲履行了买卖合同的主要义务并享有了要求开发商依约交房并办理所有权证等的合同权利，需要注意的是，这些合同权利

8、在甲婚前即已存在;二是银行对甲享有了债权与抵押权，而甲则负有了依约按期还贷的合同义务，该合同义务也是产生于婚前。甲买房与贷款在生活中是相互关联的两件事——买房就需要贷款、贷款也是为了买房，但是就法律适用来说，甲买房与贷款分别是两个不同的法律关系，甲所签的买卖合同与借款合同是相互独立的，二者之间不具有主从关系，具有主从关系的是甲与银行所签的借款合同和抵押担保合同。因此偿还贷