三峡广场步行街大型商业物业特性调查开题报告

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1、重庆大学本科学生毕业设计（论文）附件附件B：开题报告毕业设计（论文）开题报告1、课题的目的及意义（含国内外的研究现状分析）本课题主要对三峡广场步行街的现有大型商业物业特性进行现场深入调查，调查的内容主要包括财务、建筑、地点、环境，以及租户和业主情况等方面。商业物业主要分为办公物业和零售物业两大类，我们本次毕业设计的主要研究对象是零售物业。零售物业分为自用和出租两种类型。出租类商业物业占零售物业的主体。零售商业物业就是直接向消费者提供小批量商品买卖的地方。在城市范围内来看，最小体量是临街商铺，其次为传统型商业街（例如重庆市三峡广场）、综合性商业街（例如重庆市万达广场、北城天街）、城市综合体（例

2、如重庆市瑞安新天地），体量依次上升。但上述商业物业还是集中在城市中心和城市生活区域。不过近年来国内也有类似国外低特价批发中心outlet购物中心，例如重庆市西部奥特莱斯购物中心，就是集购物、休闲、娱乐于一体的偏离城区的购物中心。对于零售物业，及它的运营及管理方面，许多学者专家提出了各自的看法。（1）对国内研究现状的分析对于大型的商业零售物业即shoppingmall，张雪梅与孙肖丽将它定义为“规模一般在10万m2以上,由专业管理商统一经营管理,主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。”并且认为它的主要特征有用地和建筑规模大，业态复合程度极高，交通通达性要求高，商

3、圈辐射范围广，以及Mall的建筑设计要求高,尤其重视大型中庭空间的设计，经营管理复杂性,[1][2]服务管理专业性强等特点。而近年来这种大型商业物业在国内的发展十分迅速，可谓如火如荼，但集中位置中心还是在城市中心区域，且开发体量上相对较大。重庆万达广场商业中心位于重庆市南坪，总建筑面积12.6万平方米，引入万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家超乐场、国美电器等著名连锁商业企业；商业中心拥有一条近500米长的室内精品步行街，引入屈臣氏、重庆小天鹅、宝马城市展厅、棒约翰、星巴克等百余个品牌商家进驻经营。广场集时尚、购物、休闲、娱乐、美食于一体，一站式满足百姓的消费需求。重庆市城市综合体购物中

4、心重庆天地占地32,000平方米，总建筑面积约为84,000平方米。其由高低村落、文化剧场、吊脚楼、商业主楼及精品酒店五个精致建筑群落组成，实现购物与休闲的极致融合，打造全新国际时尚休闲娱乐地标。龙湖•北城天街”购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。北B1重庆大学本科学生毕业设计（论文）附件附件B：开题报告城天街拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场。

5、此类体量较大的零售商业物业选址与城市中心地带，与所处位置人口、消费环境密切联系。对此，陈宏宇分析主要有以下原因一方面是投资商认为大型购物中心在我国刚刚起步，在我国扩大内需的政策和强劲的消费力支撑下大有可为，谁可以先声夺人，谁就可以先占商机，所以要大要快；另一方面，政府部门对这种投资显然持欢迎态度，巨大的投资将带来巨大的经济效益，甚至对提升整个地区优势都有[3]不小的影响力。对于大型商业物业的这些特点，徐文芬经过调查分析出了目前我国商业物业发展主要存在的问题：经营理念和管理技术落后，商业物业重复建设，[4]商业与地产的脱节，商业经营缺乏特色等问题。闫爱华认为应对这些问题主要从以下这些方面入手：

6、树立先进的经营管理理念、提高物业管理队伍的专业素质、利用制度规范市场秩序、实现商业与地产合理对接、准确定位商业经营方向、主[5]体经营凸现特色。购物中心管理运营就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个经营主题和信息平台上，需要四个方面的内容:招商管理、营销管理、服务监督和[6]物业管理。商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客，其中，租户和顾客群是流动的，不断变化的，且来源不同、[7]构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。因为大型商业物业，或大型购物中心无论在建筑结构、公共区域、所有权还是相关责任上都是十分复杂的，所以把购物中

7、心管理简单地视为物业管理或是商业管理都是错误的。它几乎是一门边缘学科，物业管理与商业管理的交织。不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还应该知[8]晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议。商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立[9]良好的商誉形象，吸引更多的潜在承租商