商业银行个人住房、综合消费及经营贷款

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1、第八章个人住房、综合消费及经营贷款第一节个人住房贷款v概念贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款v基本特点Ø期限较长Ø数额大Ø风险较小Ø利率一般1年一定v一、个人住房贷款的种类及其发展1.个人住房贷款的种类Ø（1）贷款利率•固定利率和浮动利率贷款Ø（2）贷款期限•短期、中期和长期贷款Ø（3）资金金额•普通贷款和大额贷款Ø（4）贷款用途新购房贷款、二手房贷款、住房加按揭贷款、商用房贷款等Ø（5）贷款信用要求•担保贷款和只需阶段性抵押的信用贷款Ø（6）还款资金来源•个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款2.住房贷款的创新与发展12Ø住房加按揭贷款Ø可变利率与固

2、定利率住房贷款Ø累进付款与分级偿还抵押贷款Ø反向年金抵押贷款Ø最后巨额付款方式Ø分享增值抵押贷款Ø循环住房贷款Ø“一揽子”交易抵押贷款二、个人住宅抵押贷款业务v1.个人住房贷款的基本要求Ø（1）有合法的身份Ø（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力　Ø（3）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件Ø（4）有所购（大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款Ø（5）有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人v2．个人住房贷款结构指贷款额度、期限、

3、利率和还款方式的设定Ø（1）贷款额度•银行通常设定首付款比例Ø（2）贷款期限•决定因素：法律规定的承担民事责任的年龄、住房的土地使用权期限、影响房屋质量的房龄、住房贷款用途Ø（3）贷款利率(P181)Ø（4）还款方式•贷款期限1年（含）以内：按月付息，按期（月、季、半年）或到期偿还本金•贷款期限1年以上，可采用等额本息还款法和等额本金还款法•借款人可根据自身经济能力申请提前还贷v等额本息还款法M=L*R*（1+R）n/[（1+R)n-1]M为每月还款额；L为贷款本金；R为月利率；n为还款期数v等本金还款法M=L/n+（L-S）*R12S为已还本金v举例：假定某客户从银行获得

4、一笔住房贷款，贷款金额为10000元，贷款期限为2年，贷款利率为4.77%。采取不同的还款方式，客户的利息总额、现金支出状况。到期一次还本付息到期还款总额=10000*（1+4.77）2=10976.75（元）按月等额本息还款月利率=4.77%/12=3.975‰还款期数=2*12=24每月还款额=10000*3.975‰*（1+3.975‰）24/[（1+3.975‰）24-1]=437.685（元）还款总额=437.685*24=10504.43（元）利息总额=10504.43-10000=504.43(元）按月等额本金还款方式月利率=4.77%/12=3.975‰还款

5、期数=2*12=24每月等额本金=10000/24=416.67（元）每月利息=（10000-已还本金）/3.975‰第1个月还款额=416.67+（10000-416.67)*3.975‰=454.76(元）第2个月还款额=416.67+(10000-416.67*2)*3.975‰=453.11(元）……第23个月还款额=416.67+（10000-416.67*23)*3.975‰=418.33(元）第24个月还款额=416.67+0=416.67（元）利息总额=457.12（元）v3．住房抵押贷款的业务流程　借款人提出申请→贷款申请受理→贷款调查→贷款审查审批→贷款

6、签批→办理贷款手续→贷款收回三、个人住房贷款风险分析v信用风险v利率风险v提前偿付风险v抵押物风险v银行工作人员的道德风险，政策风险等也是重要的风险源12四、个人住房贷款证券化v概念Ø把缺乏流动性但具有未来现金流的住房抵押贷款汇集在一起Ø通过结构重组和信用增级Ø将其转变为可以在金融市场上出售和流动的证券来融通资金的过程v发展Ø1970年，美国政府国民抵押协会（吉利美）发明了住房抵押贷款支持证券，简称MBSØ1971年和1981年联邦住房抵押公司（房地美）和联邦国民抵押协会（房利美）先后推出自己的住房抵押债券产品，随后20多年来，收益不菲Ø欧美各国商业银行越来越多地进行住房贷

7、款证券化Ø1990S，住房贷款证券化很快在欧洲、拉美和亚洲国家出现，并获得快速发展Ø2005年12月，建行国内首推住房贷款证券化；2006年初工行也推出住房贷款证券化的基本原理v（1）适合证券化的住房贷款的特征Ø具有可预测的、稳定的未来现金流Ø在历史记录中很少发生违约或损失事件Ø未来现金流较均匀地分摊于资产的存续期内Ø债务人有广泛的地域分布和人口统计分布Ø原所有者持有该项资产已经有一段时间，资产的收益比较稳定，没有发生信用问题Ø对应的抵押物容易变现，该抵押物对于债务人具有非常高的效用，从而约束债务人能够按期支付资产