商业银行个人住房抵押贷款分析.

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1、根据央行最新发布的《中国货币政策执行报告》，2007年上半年，我国商业银行贷款继续快速增长。其中，居民消费性贷款比年初增加3800亿元，同比多增3699亿元。主要用于购房需要的居民中长期消费性贷款同比多增3206亿元。与此同时，国家发改委和统计局公布的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格6月同比上涨7.1%。当我国个人贷款发展如火如荼的时候，美国的次级债市场却危机四伏，并蔓延开来。一场由美国次级抵押贷款市场危机引发的风暴正在席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。观察美国次级贷款危机，对比一下中国的

2、住房抵押贷款市场，有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验。一、美国次贷危机的启示 　　 　　美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理,信用风险最终借助金融衍生产品的渠道进行放大和扩散。次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款，出发点应该是好的，在最初10年里也取得了显著的效果：1994—2006年，美国的房屋拥有率持续上升。在利用次级房贷获得房屋的人群里，有一半以上是少数族裔，其中大部分是低收入者，这

3、些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款。次级抵押贷款为低收入者提供了选择权，而不是直接拒绝为他们提供房贷。从2001年到2004年，美联储的低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的买房热情不断升温，贷款机构判断房价还将不断上涨，一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品如只付利息的抵押贷款，它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款。一些贷款机

4、构甚至推出了 “零文件”的贷款方式，即借款人可以且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。弗吉尼亚州的一家咨询机构——住房抵押贷款资产研究所（Mortgage Asset Research Institute）2006年4月对100笔此类“零文件”贷款进行了一项跟踪调研，调研者将贷款人在申请贷款时申报的收入，同其提交给国内税务署（IRS）的税务申报进行比较，发现90％的贷款人高报个人收入5％或以上，其中60％的借款人虚报收入超过实际收入50%以上。德意志银行的一份报告称

5、，在2006年发放的全部次级房贷中，此类“骗子贷款”占到40％，而2001年此比例为21％。这些“金融创新”使得一些中低收入者纷纷入市购房。大量的次级抵押贷款在房地产市场创造出巨大的购买力，在帮助中低收入群体获得住房的同时推动了房地产价格的上涨和行业的繁荣。美联储数据显示，2006年次级贷款占全部住房抵押贷款的比例已高达20％。　　 美国利率上升是引爆次贷危机的直接原因。在截至2006年6月的两年时间里，美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还

6、贷负担，相比普通抵押贷款6％～8％的利率，次级房贷的利率有可能高达10％～12％，而且大部分次级抵押贷款采取可调整利率（ARM）的形式，随着美联储多次上调利率，次级房贷的还款利率越来越高，最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升。与此同时，美国住房市场却逐步出现降温迹象。据美国全国房地产经纪人协会公布的数据，2006年美国房地产市场在经历5年牛市后全面降温，销售量占整个房市85%的旧房销售量比前年下降8.4%，创下17年来的最大跌幅。 　　 　　二、文献综述 　　 　　目前国外学者对个人住房抵押贷款

7、一级市场风险的研究主要集中在如下一些领域：　　 1.个人住房抵押贷款风险与LTV关系研究 　　 Quercia 和Stegman(1992) 认为，住房净资产或贷款与住宅价值的比率LTV(loantovalue)影响着违约决策。Quigley等(1993)认为，个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率，还取决于清算时抵押品的价值损失程度。Lambrecht 和 Perraudin(1997)用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型研究了1987—1991年英国个人住房抵押贷款动态违约情况。他们选取的主

8、要变量是LTV、工资、婚姻状况和利率。研究发现：在标准威布尔分布模型中工资和利率在决定违约与否时起着主要作用，婚姻状况和贷款价值比对违约的影响并不显著；而在一般威布尔分布模型中贷款价值比的影响较显著。Archer等(1999)通过对美国1991—1996年间9639例多户住房抵押贷款(multifamily mortgage loans)违约案例的研究发现，个人住房抵押贷款风险是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的，而与LTV变量无关。因为银