关于契税立法的思考

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1、关于契税立法的思考 一、《中华人民共和国契税暂行条例》的执行情况当前实施的《中华人民共和国契税暂行条例》系1997年10月1日起实行的，起初，契税是由财政部门征收的，实行，2010年9月移交给地税部门征收。近20年来，条例为契税征收的正常化、规范化提供了规范，契税的征收范围是国有土地使用权的出让、转让，房屋的买卖、赠与、交换，税率为3%-5%；也明确的税收优惠的具体项目。但在执行过程中，也存在以下问题。   一是二手房交易存在高买低报现象导致税款流失。近年来，二手房交易日益活跃，其涉及契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加

2、、个人所得税、印花税等多个税种，纳税人包括买卖双方，征收的计税依据与成交价格密切关联，一些纳税人为了“合理避税”，达到双方互利的目的，采取高买低报等多种手段，实行“上有政策、下有对策”6的变通行为，钻政策漏洞，致使二手房交易市场秩序十分混乱。二手房纳税申报交易价格普遍偏低，个别纳税人采取签定两套协议的办法，以真实协议作为交易结算的依据，以低于真实交易价格的虚假合同用于申报纳税，已达到少缴税的目的，导致契税及其他税收大量流失。   二是开发商与购房者签订虚假购房合同少报计税价格。房地产开发商为了提高自身竞争力，用减轻购房者负担

3、的方法来达到促销盈利的目的，应购房者要求，将真实的购房价格降低，另签一份虚假的购房协议，真实的购房协议由买卖双方留存，虚假的协议由购房者办理契税申报手续。开发商开购房款收据时，其所开金额为部分房价款，剩余部分金额作为购房户委托地产商装修材料款的暂存款，待房屋交付使用及税费清缴后，再作账务处理。   三是购房者对购房合同进行修改偷漏税。由于购房合同购销双方只在最后一页签字盖章，购房者将购房合同中包含真实购房价格的一页去掉，用电脑重新制作较低购房价格的一页，由于采取了高科技手段作假，契税征收部门又没有与房管、开发公司联网实现信息

4、共享，因此对该种情况，征税人员较难发现。四是契税征管人员的自由裁量权较难行使。契税条例规定：“对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定”6。尽管法规赋予了征管自由裁量权，但对契税计税价格的裁量权没有进一步细化，实际执行时很难把握。主要表现为：首先，由于市场价格属于动态且灵活的变数，如何才是“明显低于”，怎样的理由才算正当，目前政策尚未明确规定；其次，即使根据有关情况判定成交价格明显低于市场价格并且无正当理由，计税价格就应由征收机关参照市场价格核定，但由于土地、房屋成交价格的高低受位置、交通、楼层

5、、结构等各种因素的制约，要将这些情况调查清楚，需投入大量的人力物力，在目前征收人员较少，而成交量增大的情况下很难做到这一点，征收机关核定的计税价格往往使纳税人不满意，与征收人员产生矛盾和摩擦。五是信息孤岛的存在。税务机关与房地产管理机关之间尚未实现网络对接、信息共享。这样不能即时获得房地产交易信息，未能利用信息化手段，即时掌握申报信息的真实性、税源的完整性，实现交易信息与申报信息、完税信息的比对。无法即时获得房地产交易信息致使税务机关只能依托原件与复印件的比对，留存大量复印件完成契税申报工作，给后续档案归档工作也造成很大压力

6、。二、近5年来的契税收入情况6新田县2011-2015年契税收入情况表单位：万元类别年份新房转让二手房转让土地使用权转让国有土地使用权出让其他合计同比增减幅度2011233.890898.614.952.371139.82刚移交2012313.6120.71168.59867.784.551375.2420.65%2013464.3931.9172.2177.026.31851.82-38.06%2014455.5481.72344.13564.121955.473400.98299.15%20151824.56102.41

7、268.711184.321078.064458.0631.08%五年合计3291.99236.741852.242798.193046.7611225.92 6   三、下一步立法的具体建议   一是加强部门协调配合，严格实行先税后证。契税的源头在国土部门和房地产开发企业，末端在房地产管理部门，地税部门只是契税征收的中间环节，无论哪一个环节出现脱节都会造成契税的流失。鉴于这种部门关系，建议将部门配合作为法律予以固定下来，切实增强国土、房管部门的协税护税责任心，增强对相关部门的法律约束，严格实行先税后证，不见契税完税凭证不予

8、办理土地使用权、房屋产权登记手续，形成从源头到末端的链状控制体系，达到共同协税护税的局面，确保契税应收尽收。6二是明确征收部门，让地税部门执法有据。在契税中，明确将之列为地方税种，交由地税部门征收，做到有法可依。明确契税是否可以适用税收征管法等规定；如不可以适用税收征管法，则补充制定契税执