买卖合同纠纷中以房抵债是否属于流押无效

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1、最高法院公报案例：买卖合同纠纷中以房抵债，是否属于流押无效？案例来源：最高人民法院公报，2014年第12期：“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”(2011)民提字第344号　　最高人民法院公报2014年第12期，讲解了一个从2007年到2012年先后经历四级法院审理的案子。一笔牵涉民间借贷与商品房买卖的款项，到底是无效的流押条款，还是有效的合同约定?且看最高人民法院如何说理以房抵债与流押条款的区别。案情介绍　　申请再审人：(一审原告、二审被上诉人、原被申诉人)：朱俊芳　　被申请人：(一

2、审被告、二审上诉人、原申诉人)：山西嘉和泰房地产开发有限公司　　2007年1月25日，朱俊芳与嘉和泰公司签订15份《商品房买卖合同》，主要约定朱俊芳向嘉和泰公司购买14套商铺。同日嘉和泰公司将该14份合同办理了销售备案登记手续，并于次日向朱俊芳出具两张总额10354554元的销售不动产发票。　　2007年1月26日，朱俊芳和嘉和泰公司签订一份《借款协议》，主要约定：嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，期限至2007年4月26日;嘉和泰公司自愿将其开发的上述14套商铺抵押给朱俊芳，抵押的方式为何朱俊芳签订商品房

3、买卖合同，并办理备案手续，开具发票;如嘉和泰公司偿还借款，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回，如到期不能偿还，嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。该合同签订后，朱俊芳向嘉和泰公司发放了1100万元借款，嘉和泰公司出具了收据。至2007年4月26日，嘉和泰公司未能偿还该借款。争议焦点　　1、双方是民间借款还是商品房买卖合同关系。　　2、《借款协议》中“到期不能还款用抵押物顶借款，双方之间互不支付对方任何款项”的约定是否违反了法律的强制性规定。法院裁判　　一审法院认为：　　1、《商品房

4、买卖合同》有效;2、嘉和泰公司应当按照该《商品房买卖合同》的内容履行合同。3　　一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》依法有效，根据后签的《借款协议》约定，可以认为借款协议，实际为商品房买卖合同签订生效后，在履行合同过程中，双方对商品房买卖合同作出的补充。　　《借款协议》约定将到期不还的借款作为给付的房款，实际上是为已签订并正在履行的《商品房买卖合同》附加了解除条件，即到期还款买卖合同解除;到期不能还款买卖合同继续履行。现嘉和泰公司到期未能还款，《商品房买卖合同》所附解除条件不成就，应当继续履行。　　太原

5、市中级人民法院(2007)并民终字第1179号：驳回上诉，维持原判。　　二审法院认为：　　双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且在国家规定的相关部门登记备案，应认定有效。　　双方在合同履行过程中又签订了借款合同，该合同仅是商品房买卖合同的补充，故一审判决继续履行商品房买卖合同并无不妥。　　再审法院认为：　　山西省高级人民法院(20010)晋民再终字第103号：驳回朱俊芳诉讼请求。　　山西省高院认为，本案双方之间为民间借贷关系而非商品房买卖合同关系。根据《借款协议》及当事人陈述，“是怕不给钱才签

6、订了协议”，即印证了借款是其真实意思表示，而商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容。同时针对借款协议中的上述争议性约定，违反了法律强制性规定，应属无效。　　最高法院认为：　　最高人民法院再审认为，本案的事实无争议，主要争议在于双方当事人之间法律关系的性质和效力。　　1、借贷与买卖法律关系，均依法成立　　最高院认为，本案《商品房买卖合同》和《借款协议》所涉及的款项，在数额上虽有差额，但双方当事人对于所涉款项属同一笔款项并无异议。即双方当事人基于同一笔款项先后签订了两份协议，且办理了商品房销售备案登记手续。根据《

7、合同法》第32条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签订或盖章时合同成立。”第44条第1款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”由此，案涉《商品房买卖合同》和《借款协议》均依法成立并已生效的合同。本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系，属并立又有联系的两个合同。　　上述两份协议的联系表现为：1、所涉的款项为同一笔款项;2、《借款协3议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保，即双方当事人实际是用之前签订的《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议

8、》提供担保。同时《借款协议》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，即借款到期，嘉和泰公司还清借款，案涉《商品房买卖合同》不再履行;借款到期，嘉和泰公司不能偿还借款，则履行案涉《商品房买卖合同》。　　2、《借款协议》的约定不是禁止的流押条款　　关于《借款协议》中“如到期不能还款用抵押物顶借款，双方之间互不支付对方任何款项”的约定是否违反了法律的强制性规定。《担保法》第40条规定：“订立抵押合同