“合理”拿地人脉关系才是房产商的核心竞争力

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1、“合理”拿地，人脉关系才是房产商的核心竞争力现代社会中任何企业要谈竞争与发展就必说到自己是否具有核心竞争力,在行业竞争中是否有独特的营销手段、管理方式及强大的团队建设。而房地产开发企业的核心竞争力是什么？是资金实力、销售团队……还是？本文要说的是，其实房产企业资金实力大小只是一方面，真正重要的是能不能顺利拿到高质量的地块并可以在银行争取到最大的贷款支持。按照规定，土地出让金必须用自有资金来支付，但在多数房产商都是用银行贷款来支付土地出让金中的大部分。换句话说，房产商的实力不在于资金实力大小，而在于其在地方权力网络中的人肪

2、关系的强弱。有心了解一下，就会发现在我们国家经常会有一些公司以远远低于市场价的楼面价格获得土地开发权，而这些公司的注册资本却少得可怜或者仅仅是为项目临时注册的一个公司。因为我国的房产企业垄断了房地产开发的权利，所以能拿到多少开发地块才体现房产商的实力。而拿地有的时候比的并不是企业资金实力，比的是地方关系。国家规定，城市的国有土地与农村的集体用地只能被地方政府征用来作为土地储备，城市居民被禁止购买农村土地。房产商是唯一的房地产开发主体，其他任何居民个人和集体只要不是房地产开发公司都被禁止开发建设房产。房产商由此而获得了垄断

3、开发的权利。即使一些拥有土地的个人或集体自行组织开发建设的房产即小产权房，由于未经过征用与房产商的开发，也不能进行确权登记不受法律保护。由此，能拿到多少优质（区位好、价格便宜）土地及其开发权便成为了房产商开发实力的基础。这些年，房产商逢调控便喊刚性需求，拼命鼓吹刚需的强大，这其实是非常荒谬的。虽说国家不允许房产商闲置土地，但依然有很多城市有大批量的土地被囤积起来，房地产开发企业累计购置的土地面积与实际开发面积极不平衡，有数据显示有总计超过十几亿平米的土地处于持续闲置的状态。有了优质地块，自然能解决资金来源。相比于房产开发

4、项目的总投入，房产商们实际投入的自有资金非常少，在有些山高皇帝远的城市甚至是相当于零投入。经常会出现房产商操作的资金远远超过自有资金，财务杠杆极高。在中国，只要房价地价不断上涨，无论是大幅上涨还是小幅上涨，只要有房地产利好预期，房产商的现金流入就会会枯竭，有关系有人脉的房产商中大有玩空手套白狼之流。在中国，中小企业贷款难现象一直存在，而银行对房地产项目却一直是睛睐有加。文章《银行贷款依然是房产商们事实上的主要资金来源》www.797sun.com/html/news/201304/114561_1.html说到，从开发贷

5、款到销售期间的按揭贷款，银行的支持是项目资金的主要来源，在房产商的聪明运作之下，房产商总是能很“合理”地用好银行资金。所以，只要能够拥有高质量的土地开发权，只要房价没有出现大跌，有关系有门路的房产商做的买卖几乎就是零风险的无本生意。建筑商手握合同履约金是主动着给你垫资施工，银行也十分愿意贷款给你，生意伙伴对土地也是虎视眈眈就想掏钱和你合作，就算不做房产开发将土地转让出去也是大发其财。中国房地产市场发展中的阶段性特有现象：有关系就有好地块，人脉关系才是房产商的核心竞争力！但我们相信，随着社会的进步，国家各类管理制度的完善，

6、未来房地产行业的天空会越来越纯净，房产商们比拼的核心竞争力终会回归到品牌建设、资金储备、团队能力提升等方面来。