浅谈依法对房地企业进行税收规划

《浅谈依法对房地企业进行税收规划》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、浅谈依法对房地企业进行税收规划　　为了确保公司利润最大化，企业价值最大化，确保公司资产保值增值。从降低税收风险、节约税收成本考虑，每个企业都有自己的税收规划方式和方法，现以房地产企业为例，结合行业的特点谈谈房地产行业的税收规划。　　一、房地产企业所涉及的税种　　房地产企业的主管税务机关一般是地方税务局，主要纳税申报事宜也集中在地方税务局。涉及的税种有营业税、城建税、教育费用附加、土地使用税、房产税（存在自有房产的企业）、土地增值税、企业所得税、代扣个人所得税以及印花税等。　　二、依法纳税，依法节税是税收利益最大化的前提　　（一）

2、正确地进行会计核算有利于企业进行依法纳税　　企业大部分应纳税款的计税依据于会计核算结果，依据企业会计准则进行正确的会计核算，才能确保会计数据的准确性、客观性，并确保以该会计信息所提取计税基础的正确性，从而促进企业依法及时足额缴纳税款。例如，房地产企业预缴及应缴的营业税、预缴的企业所得税、预缴的土地增值税的计税依据一般于预收账款和主营业务收入的数据，依法代扣个人所得税的计税依据源于工资费用的支出。只有正确地进行会计核算，才能确保各相关会计科目数据的准确性，才能正确核算应纳税额并依法准确纳税申报。依法纳税是法律赋予纳税义务单位和个人

3、的法律责任，不能依法纳税、未依法纳税、偷漏税都将会依照税收法律法规规定受到严惩，或因此受到少数税务机关的威胁，并会给企业造成更大的税收成本。不依法纳税最终不仅不能免予纳税义务，还要依法承受更多处罚，将付出更多的经济利益（一般按少纳税款日0.05%计算滞纳金，另外可根据情节轻重不同加收罚款）。如果错误的领会税法精神，形成多纳税款，一般退税成本也会很高，而且退税手续很难审批。大部分企业的多纳税款均无法退回，最终形成企业实质性的税收成本。只有依法纳税、依法节税才是有效节约税收成本、有效降低税收风险的唯一出路。　　（二）日常运营的节税以

4、成本费用方面的管理为主　　只有各项成本费用能够依法合理的在税（所得税或土地增值税）前列支，才能确保税收利益的最大化。房地产行业与其他行业不同，房地产是高税负的行业。之所以说房地产是高税负行业主要缘于房地产企业的独有税种――土地增值税，土地增值税的税率最高为增值额的60%，最低也要达到增值额的30%（符合免税条件的除外）；在项目运营过程中，如果某项费用无法合理税前扣除，那么这项费用的55%～85%都要依法补缴税款（其中：所得税25%，土地增值税30%～60%），形成实质性的税收成本增加。日常成本管理过程中，必须依税法规定及时取得发

5、票等税务机关认可的原始票据和法律凭证，确保相应成本支出能够税前依法扣除。如果在一项支出中，能够取得合法发票及法律凭证等完整资料的市场价为100元，不能取得合法完整财税资料（如只有白条，或资料不完整）的市场价只有低于15元时，对房地产企业来讲才能选择后者，只有这样才能确保公司的税收利益。否则，选择后者将会比选择前者给公司带来更大的经济损失；因为公司每发生一笔无法税前扣除的成本支出，这笔支出将会滋生出85%的税收成本由公司来承担。房地产企业成本费用的税收管理主要分两部分，即无合同费用的管理和合同费用的管理。两种费用管理的共同点是都要

6、取得合法发票和完整的法律凭证，不同点是无合同费用必须实行事前申请制，确保相关费用能够取得合法的票据和原始资料，以证明费用发生的真实性和客观性。合同费用的管理包括：在合同签订过程中，约定条款是否能够满足公司的税收管理要求；在合同在执行过程中，能否及时索取到相关票据和法律凭证，以及是否建立了完整的合同台账。只有这样做才能，一方面可确保公司的税收利益；另一方面也可以确保公司的财产安全，防止工程款支付错误，防止因管理不当产生更多的税收成本。　　三、确保税收利益最大化的途径是依法进行税收规划　　（一）项目前期运营方案的税收规划　　项目运营

7、方案的规划对依法节税起到决定性因素。运营方案直接决定了这个项目在运作过程中需要依法缴纳哪几种税，适用什么样的税率等内容。例如，若某个项目采取受托代建的运营模式，受托代建收入的营业税税率适用3%；如果采取自建后销售，按自营房地产销售适用的营业税税率为5%；那么该在运营方案的选择上，公司需根据项目实际情况，结合对不同运营方案所产生的经济效益进行测算，选择项目整体经济利益最大化的运营方案，为公司谋取更大的税后利润。项目税收规划的目的是：在合理、合法的运营方式下，确保公司的经济利益最大化。税收规划的目的是确保公司即得的经济利益净流入量正

8、值最大，而不应错误地认为仅仅是少缴纳税款。　　（二）税务管理过程中的税收规划　　税务管理工作贯穿于项目运营的全过程，税收规划贯穿于税收管理的全过程。税收管理过程中的税收规划是在项目总体方案运行顺畅的基础上，确保项目整体的税收成本最低，税收风险最小的一种税收规划行