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1、浅谈房地产企业税收筹划问题［摘要］:税收筹划是企业财务管理的关键组成部分。冇效的税收筹划，能最大程度地降低企业涉税风险，增加经济效益，实现企业价值最人化，提高企业管理的水平，增强企业的竞争优势一级核心竞争力。文章主要探究房地产开发企业中的税收筹划一些问题。［关键词］:房地产企业；税收；筹划房地产开发企业在开发阶段涉及到的税收优惠政策主要有：（1）营业税：企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。将土地使用权转让给农业生产者,用于农业生产的行为，免征营业税。房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。融资性
2、售后回租业务屮承租方出售资产的行为不属于营业税征收范围。（2）土地增值税：建造普通住宅增值率未超过20%,则免征土地增值税。因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。以房地产进行投资联营，投资联营一力以上地（房地产）作价入股，将房地产转到所投资的联营企业中时，暂免征土地增值税。一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，免征土地增值税。房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。1•税
3、收筹划的必要性房地产行业具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，因此，合理的税收筹划有利于房地产企业降低经营风险和纳税风险，以实现企业价值的最大化。具体来讲，房地产企业进行税收筹划的必耍性在于：1）房地产行业涉及的税种较多，税负较重。房地产行业涉及血较广,故房地产企业涉及的税种也较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、企业所得税、印花税、城镇土地使用税、契税等。2）合理的税收筹划可降低房地产企业的管理成本。税收从某种意义上说是公司经营管理的一项成木，合理的税收筹划能够降低房地产企业的管理成本。如，
4、房地产企业可以利用税制差异、税收优惠、税法弹性等方式达到迟纳、少纳甚至不纳税款的目的。2•税收筹划的实际应用房地产开发企业一般要缴纳的税收项目繁多，如筹划不当，会给企业带来沉重的税收负担。以下通过列举介绍儿种常见的纳税筹划以供参考。1）巧用起征点税收优惠进行税收筹划根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扌II除项冃金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其增值额按规定征税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应充分考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加
5、税收负担的关系，以获取最大收益。举例如下：某房地产公司从事普通标准住宅开发，2012年，出售一栋普通住宅楼，总面积10000万平方米，为建该楼支付土地出让金324万元,房地产开发成木1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%,教育费附加3%,地方教育附加2%,当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。方案一：如销售单价定为2400元，收入总额二2400万元，建造成木二324+1100(扣除了利息支出)二1424万元,房地产开发费用二1424X10%二142.4万元，加计扣除二1424X20%
6、二284.8万元，营业税及附加=2400X5%X(1+7%+5%)二134・4万元,扣除项目合计=1424+142.4+284.8+134.4=1985.6万元,增值额二2400-1985.6二414.4万元,增值率=414.4/1985.6=20.87%,应交土地增值税414.4X30%-0二124.32万元，获利金额=2400-324-1100-100-134.4-124.32=617.28万元。方案二：如销售单价定为2370元，收入总额二2370万元，按以上计算营业税及附加=2370X5%X(1+7%+5%)=132.72万元，增值
7、额=2370-1983.92=386.08元，增值率二386.08/1983.92二19.46%,小于20%免缴土地增值税。获利金额=2370-324-1100-100-132.72=713.28万元。两个方案比较：方案二比方案一要多获利713.28-617.28=96万元。由此我们可以计算出免税临界点：设销售收入总额为X,设不含息建造成本为Y,于是按照建造成本10%计算的房地产开发费用为0.1Y,加计20%的扣除额为0.2Y,允许扣除的税金为XX05%X(1+7%+5%)=0.056X,计算当增值率为20%时，[X-(1.3Y+0.05
8、6X)]/(1.3Y+0.056X)二20%,X=1.67238Y,那么我们通过临界点定价系数为1.67238,对房地产企业的销售单价的定价具有指导性意见。2)变房地产销售为股权转让纳税筹划法
