【法律论文】住宅小区停车位法律问题研究

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1、【法律论文】住宅小区停车位法律问题研究摘要:随着国民经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，我国已逐步进入家庭汽车时代，随之而来的城市住宅小区停车位问题逐渐浮出水面，停车位纠纷成为建筑物区分所有权案件中热点、难点问题。本文试图通过构建合理的停车位权属体系，平衡开发商和业主之间的关系，通过法律的鼓励和引导，使得开发商能够建造更多的车位，在满足自己正当利益的同时，最大限度地满足业主的停车要求。关键词停车位建筑物区分所有权物权法解决城市住宅小区停车位的问题就必须明确两个概念：一是何谓住宅小区，二是何谓停车位。一、住宅小区的内涵住宅小区是指按照城市统一

2、规划建设达到一定规模基础设施配套齐全，已建成并投入使用的相对封闭独立的住宅群体或住宅区域。住宅小区是现代城镇人民居住的一种模式，是符合现代生产水平和生活水平的一种居住模式，但不是唯一的、理想的居住模式，将来随着生产力的进一步发展和人们生活水平进一步提高，也许会被新出现的居住场所所替代。二、停车位的内涵根据《物权法》第74条的规定，停车位，是指“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”，具体来讲，停车位，是指各种停车场所中用于停车、有固定界限的基本单元。本文的研究对象是：第一，本文所指的停车位，是指建造于土地用途为居民住宅用地之土地上的停车位；

3、第二，住宅用地之上所建的房屋存在建筑物区分所有权的情形；第三，本文所指停车位，包括住宅小区基地范围内不与房屋相连的露天停车区域，以及以房屋的一层部分或地下层部分为停车之用的停车区域；第四，本文所指停车位，必须是依照物权法第74条之规定，在建筑区划内的封闭式车库或地上、地下停车位。当代住宅区中，设置于地上或地下的，用以停放机动车的位置或空间，大致可以把小区停车位分为地上停车位和地下停车位两大类，地上停车位包括地面普通停车位、楼房首层架空层停车位、地面独立多层停车位，地下停车位包括利用人防工程改造的地下停车位与非人防工程性质的地下停车位车位。（二）

4、当前停车位纠纷与存在问题《物权法》以及其司法解释施行近几年来，虽然为法院判决停车位纠纷相关案件，为维护业主权益做出了重要的贡献，但是依旧存在很多问题没有解决。诸如高价炒作车位、社区停车位外售等问题。　　以上海市2011年的统计数据为例，上海车位的价格和抢手程度，与其所在地段直接关联，直接反映出各住宅小区车位的供求关系。位于内环附近如普陀区、静安区等地的住宅区，有很多业主排着队买车位，但几乎没有可售车位。普陀区某高档住宅车位成交价已经达到30万元出头。同样位于普陀区的另一个住宅区，停车位报价达到了58.8万元，比2008年开盘时的23万元贵了15

5、2%。该住宅区区的房价目前大约在4.8万元/平方米，地下停车位已经卖出75%以上。　　据统计，如今上海各住宅小区的可售车位价格，基本在10万元到30万元之间浮动。外环以外车位基本10万不到。中外环附近小区车位价格稍低，一般在10万出头。市中心的普通大型楼盘，车位售价在20万元左右。市场高位出现在市中心少量高档楼盘，车位售价逼近60万元。以上数据直接反映出当下社区停车位价格的居高不下，其很大原因是有一部分人利用资源的稀缺而进行炒卖车位，更有甚者出现非本社区业主购买停车位进行炒卖盈利，这些行为实际上给需要停车位的业主的权益造成了一定的损害。除此之外

6、，因为《物权法》第74条直接规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，所以在面对社区内共有车位改造绿地，或者是共有的道路、绿地改造成车位之时，因为实践中没有具体的法律法规进行规范指导，导致业主之间、业主与物业公司之间经常发生纠纷。同时，对于社会生活中一些物业公司收取停车费用问题，也引发了物业公司与业主之间关于社区停车位的管理权之争。停车位的归属问题即所有权问题，在讨论停车位的所有权问题的一个前提就是，停车位能否成为所有权的客体，依据传统民法理论，欲成为民法客体的物须具有以下特征：（1）客观存在（2）能为人所支配（3

7、）与人有益，具有使用效能。小区内设置的停车位毋庸置疑符合以上民法客体的物的特征，因此其在民法上可以构成独立的物，可以被独立的交易。另一方面，小区停车位又不仅仅是一般意义上的物，其在作为住宅小区的配套设施时，使用处分时必定会受到所依附的建筑物的影响，因此必须考虑停车位和建筑物的关系。有些学者认为二者之间是从属关系，如梁彗星教授认为车库一般属于从建筑物，而房屋为主建筑物，陈华彬教授认为车库为附属设施之附属建筑物，对区分所有建筑物具有从属关系，他们认为，停车位是建筑物的组成部分，或虽未和主建筑物相连，主建筑物有辅助功效，它的建造初衷，就是为了“辅佐”

8、房屋。楼房销售前，其和房屋归开发商所有，楼房销售后，其和房屋就一并转移给业主所有。此观点表面上看起来确有合理之处，因为某些停车位就位于小区建筑物内。但