物业服务企业经营管理模式进化论

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1、物业服务企业经营管理模式进化论【摘要】物业管理行业发展了29年，从朝阳阶段跨入了转型时期，并且逐渐面临着优胜略汰的考验。物业法规的日渐规范，让物业合同的续签负担沉重；劳动力成本的连续增加，让企业盈利能力短时期出现波动；行业吸引人才的竞争力低，人员流失频繁……于是，业界同仁纷纷探讨应对策略。但可以肯定的是，物业服务企业绝不会像白垩纪海陆剧变时的恐龙一样日趋没落，而是在此困境中不断演变进化，最终得以证实“物竞天择，适者生存”的达尔文生物进化论。【关键词】 专业服务提供商、多元服务提供商、服务集成商、地产服务型物业服务企业、市场细分型物业服务企业、市场规模型物业服务企业黄牛——传统型物业服务

2、企业　　这是整个行业体量最为庞大的物种群落，也是进化相对缓慢或者说急需进化的群落，他们没有足够的规模，也无品牌优势可言，做的也是传统的“四保服务”，如果以管理资质作以粗线条划分，目前约占全国物业服务企业总量的90%左右。此类企业处于行业生物链的末端，天性温良，吃苦耐劳，埋头耕着一亩三分薄田。吃的是草，挤出的是奶，吐出来的也有苦水和酸水。虽然这其中也不乏“精耕细作”之辈，但纵然心比天高，却总被缺水少粮的现状所困扰。　　随着生存环境的日益恶化，黄牛的数量无疑会逐步减少，通过变革或兼并,其中一部分会进化成其他物种，但绝对不会就此消失，因为瘠田太多，总需要有“牛”耕种，虽然投入多产出少，但总比

3、没田耕要强吧。而且达尔文说得也很清楚，物竞天择是“适者”生存而非“强者”生存，有市场需求就有其生存的一席之地。只要低头苦耕时不忘抬头看路，上演一出“黄牛”变“麒麟”的好戏也并非是痴人说梦。　　沿着产业结构以及服务提供方式差异化的线路进化发展，物业服务企业可能会演变成：专业服务提供商、多元服务提供商、服务集成商。　　蚂蚁——专业服务提供商　　蚂蚁是最常见的昆虫，属群集而居的社会性昆虫，数量庞大，内部分工明确，蚁后只负责繁殖，工蚁负责建巢、觅食和喂食，兵蚁负责保家卫国。为追求利润最大化，物业服务企业便会像蚂蚁一样，逐步建立清洁服务机构、绿化服务机构、电梯维保机构等专业服务机构，并在企业内部

4、进行专业分包。　　进化成蚂蚁类物业服务企业的前提是需要具备一定的规模，其特征是各专业条线兵强马壮，人数众多，服务提供强调成本管理，在满足内部需求之后，也会积极开拓外部市场，为企业获取更多利润。但随着业务扩张，企业人员数量将呈阶梯式增长，在用工日益规范执法日渐严格的未来，仅仅通过劳务输出获取的生存空间将越来越窄。也许到时候，此类企业同样会向蚂蚁学习：当同一巢穴的蚂蚁发展到一定数量以后，它们便会选择分巢，并会有新的蚁后和蚁王产生，在一个新的领域建筑起新的王国。　　蜘蛛——多元服务提供商　　如果说蚂蚁类物业服务企业“深挖洞、广积粮”是在产业深度上做文章，那么蜘蛛类物业服务企业“广撒网、多捕食

5、”是在产业宽度上下功夫。　　结网是蜘蛛的一种本能，网结得越大，意味着可以捕获的食物则越多。蜘蛛因习性不同结网的形状也不尽相同，这点和我们的物业服务企业也颇为相似。如最为常见的圆网（八卦网），蛛丝由中心圆点向四周呈辐射状排列，这就像有些物业服务企业以客户资源为优势，围绕着客户需求这一“圆心”而展开的一些经营活动，如组建或引入家电维修机构、宠物托管机构、家政服务机构、洗车代驾服务机构等社会服务机构，并以项目为基点对各类服务机构进行协调管理，从而获取利润。另一种则如华盖网，把丝织成丝层，网呈条状，铺排于一平面上，就如同物业服务企业以物业本体为主线，进行产业链条上游和下游的业务整合，在诸如物业

6、租赁销售、评估策划、土地测量、管理咨询等产业链条的各个环节上有所斩获。　　蜘蛛类物业服务企业的进化，正是中物协谢家瑾会长最近提出的发挥物业管理边际效益，增加多种经营收入以提高物业管理创富能力的构想。无论是客户资源整合还是产业结构整合，就像蜘蛛那极富想象力的各种结网方式，方式虽不同，但万千法门殊途同归，都是为了提高盈利能力、拓展更为广阔的生存空间。　　猎豹——服务集成商　　猎豹因其奔跑时速达到112公里被喻为肉食类动物中最为专业的捕猎者。猎豹捕食需要消耗大量的体力，所以必须一击即中，于是，近距离的隐蔽、耐心的等候、极速的奔跑、完美的扑杀，都成为猎豹的杀手锏。待猎物到手后，猎豹也不像老虎一

7、样全部占为己有，而是挑味美肉嫩的先吃个饱，然后交给棕鬣狗、兀鹫们分享战果，以维持整个生物链的平衡。　　猎豹就如同实施管作分离、由服务提供商向服务集成商转型的物业服务企业，此类企业不需要众多的人员，但必须拥有必杀技，凭借成熟的前期策划和管理经验获取项目，然后将劳务服务分包给专业公司负责，并配备精干的管理队伍进行协调、监督和指导。当然，同猎豹一样，由于靠自身的努力捕获的猎物，理所当然分得第一杯羹，其获取的利润相对于专业分包公司而言要丰厚的多。　　黄