婚后个人财产购买房屋离婚时应认定为个人财产

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1、婚后个人财产购买房屋离婚时应认定为个人财产　　【主要观点和理由】　　1、关于李某用于婚后购房的资金来源于其婚前个人所有的房屋，案涉房屋是否属于夫妻共同财产的范围，增值部分应如何处理的问题。　　第一种意见认为，位于宁国市××小区的房屋，系李某用出售自己婚前房产所得资金购买，虽然该购房行为发生在双方婚姻关系存续期间，但购房款来源于李某的婚前财产，王某某对此也没有异议。从性质上来说;这只是李某一方的婚前财产由原来的房产转化为货币再转化为诉争房产，所谓万变不离其宗，该房屋应属李某个人所有。李某将诉争房屋再次转让，由于房价上涨的市场因素而获利丰厚，但该收益属

2、于自然增值，根据相关司法解释的规定，增值部分也应属于李某一方所有。　　关于婚姻关系存续期间对房屋进行装修一节，应考虑装修款来源及相应的折旧因素，由李某对王某某予以合理补偿。　　第二种意见认为，双方登记结婚在前，李某出售原房屋继而再购新房在后。取得结婚证即确立夫妻关系，除法律规定和双方另有约定外，原则上婚后所得都应认定为夫妻共同财产。故李某婚后所购宁国市××小区的房屋应定性为夫妻共同财产，出售房屋所得增值收益也属于夫妻共同财产，离婚时应当依法予以分割。　　我们认为，上述第一种意见是适当的。　　本案中李某在婚后用出售自己婚前房产所得资金购买诉争房屋，不

3、能机械地认为该房屋系婚后购买就属于夫妻共同财产，还要审查购买房屋的资金来源。根据民法的基本原理，货币形式和其他财产形态之间的转化并不改变所有权的性质。　　从国外法律的规定来看，一些国家通过明文规定的方式将“夫妻个人财产的替代物”，认定为夫妻一方的个人财产。如《瑞士民法典》第198条规定了以下财产为夫妻一方个人所有的财产：(1)夫妻一方专有的个人使用物品;(2)结婚时屙于夫妻一方所有的财产，或在婚姻关系存续期间通过继承或其他方式无偿取得的财产;(3)因精神赔偿所获得的补偿金;(4)夫妻一方个人财产的替代物。　　2、关于王某某个人所有房屋用于婚姻关系存

4、续期间的租金收入应当如何认定的问题。　　第一种意见认为，对于一方个人所有的房屋婚后出租取得的租金收入，应确立一个推定原则。即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间所得的租金首先推定为夫妻共同所有，但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由一方进行的，则婚姻关系存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。　　比如发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金等均是由房屋所有人负责，另一方从始至终没有参与，对于经营出租房屋并无任何贡献，此种情况下应认定房屋租金归属房产人令人所有。　　第二种意见认为，虽然房屋租金在民法理论上被认为属于法定孳

5、息，仅仅从法律定义的角度分析，房屋租金是依据租赁合同收取的法定孳息，应归租赁物的所有人所有。但是，租赁行为本身也是一种经营活动，也需要付出时间、精力和劳动。　　考虑到租金与单纯的银行存款利息不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，需要投入一定的管理或劳务，故将租金认定为经营性收益比较适宜。　　尤其对那种夫妻一方依靠房租收益维持生计的情形，如果将一方所有的房屋婚后出租的租金收益认定为个人财产，而另一方的工资、奖金收入则属于夫妻共同财产，结果显然是极不公平的。　　我们同意第二种意见。当今世界主流越来越强调家务劳动与出外

6、工作、投资经营对于家庭具有同等价值，第一种意见忽略了家务劳动应有的价值，不利于妇女权益的保护及婚姻家庭关系的稳定。另外，从证据的角度来说，判断一方是否对经营出租房屋作出过贡献，恐怕也有一定的难度。　　【理论分析】　　从现行婚姻法的内容来看，对于夫妻一方个人财产在婚后所产生的收益问题存在规定上的缺失。收益一般包括生产经营性收益、投资收益、知识产权收益、孳息、自然增值等，婚姻法本身明确了生产、经营的收益和知识产权的收益归夫妻共同所有，而《婚姻法解释(二)》中明确了一方以个人财产投资取得的收益属于“其他应当归共同所有的财产”，《婚姻法司法解释(三)》则明

7、确了孳息和自然增值的个人财产属性。　　投资是资本的货币化，投资收益是资本产生的剩余价值，带有风险性、不确定性和主观性，投资收益的这些特性与孳息形成了鲜明的对比。　　孳息是通过自然的规律或法律的规定产生的收益。孳息和投资相比最突出的特性在于“定期性”，通常按法律的规定或法律关系即可定期地获得收益。　　法律意义上孳息是原物派生的，是指由原物所产生的额外收益。我国《物权法》第116条规定：“天然孳息，由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得;没有约定或约定不明确的，

8、按照交易习惯取得。”法定孳息一般按持续的时间来收取。《合同法》第163条也有关于孳息的规定，即“标的物在交付前产生的孳息，