几个房地产行业财务名词含义

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1、1、基准收益率（benchmarkyield）：也称基准折现率是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的受益水平。是投资决策者对项目资金时间价值的估值。基准收益率表明投资决策者对项目资金时间价值的估价，是投资资金应当获得的最低盈利率水平，是评价和判断投资方案在经济上是否可行的依据，是一个重要的经济参数。基准收益率主要取决于资金来源的构成、投资的机会成本（机会成本--OpportunityCost：是指为了得到某种东西而所要放弃另一些东西的最大价值）、项目风险以及通货膨胀率（物价平均水平的上升幅度）等几个

2、因素。PS：综合资金成本——资金来源主要有借贷资金和自有资金二种。借贷资金要支付利息；自有资金要满足基准收益。因此资金费用是项目借贷资金的利息和项目自有资金基准收益的总和，其大小取决于资金来源的构成及其利率的高低。1）资金来源是借贷时，基准收益率必须高于贷款的利率。如果投资者能实现基准收益率，则说明投资者除了归还贷款利息外，还有盈余，是成功的。基准收益率高于贷款利率是负债经营的先决条件。2）投资来源是自有资金时，其基准收益率由企业自行决定，一般取同行业的基准收益率。这是该行业的最低期望收益率。如果不投资于本项目，投资者可以投资于

3、其他项目，而得到起码的收益。3）如果资金来源是兼有贷款和自有资金时，则按照两者所占资金的比例及其利率求取加权平均值，即综合利率作为基准收益率。项目财务基准收益率(Ic)是项目财务内部收益率指标的基准判据，也是项目在财务上是否可行的最低要求，还是用作计算财务净现值的折现率。折现率(discountrate)是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。本金化率（将未来永续性预期收益换算成现值的比率）和资本化率（把资本投入到不动产所带来的收益率）或还原利率则通常是指将未来无限期预期收益折算成现值的比率。折现率不是利率，也不是贴现率，而是

4、收益率。折现率、贴现率的确定通常和当时的利率水平是有紧密联系的。之所以说折现率不是利率，是因为：①利率是资金的报酬，折现率是管理的报酬。利率只表示资产（资金）本身的获利能力，而与使用条件、占用者和使用途径没有直接联系，折现率则与资产以及所有者使用效果相关。②如果将折现率等同于利率，则将问题过于简单化、片面化了。之所以说折现率不是贴现率，是因为：①两者计算过程有所不同。折现率是外加率，是到期后支付利息的比率；而贴现率是内扣率，是预先扣除贴现息后的比率。②贴现率主要用于票据承兑贴现之中；而折现率则广泛应用于企业财务管理的各个方面，如

5、筹资决策、投资决策及收益分配等。要搞清楚折现率的，就必须先从折现开始分析。折现作为一个时间优先的概念，认为将来的收益或利益低于现在同样的收益或利益，并且随着收益时间向将来的推迟的程度而有系统地降低价值。同时，折现作为一个算术过程，是把一个特定比率应用于一个预期的现金流，从而得出当前的价值。从企业估价的角度来讲，折现率是企业各类收益索偿权持有人要求报酬率的加权平均数，也就是加权平均资本成本；从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。投资者对投资收益的期望、对投资风险的态度，都将综合地反映在折现

6、率的确定上。同样的，现金流量会由于折现率的高低不同而使其内在价值出现巨大差异。企业的经营风险与财务风险越大，投资者的要求报酬率就会越高，如要求提高利率水平等，最终的结果便是折现率的提高。2、内部收益率（internalrateofreturn，IRR）：是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。PS：净现值（NPV--NetPresentValue）是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。净现值法是评价投资方案的一种方法，该方法是利用净现金效益量的总现值与净现金投资量算出净现值，然后

7、根据净现值的大小来评价投资方案。净现值为正值，投资方案是可以接受的；净现值是负值，投资方案就是不可接受的。但当财务净现值在用基准收益率（业内统一取值10%）作为折现率时，其计算结果很容易就大于0，所以不少大型房地产开发商把财务内部收益率大于等于25%作为项目是否可以的评判标准。内部收益率，是资金流入现值总额与资金流出现值总额内部收益率相等、净现值等于零时的折现率。它是一项投资可望达到的报酬率，该指标越大越好。一般情况下，内部收益率大于等于基准收益率时，该项目是可行的。投资项目各年现金流量的折现值之和为项目的净现值，净现值为零时的

8、折现率就是项目的内部收益率。在项目经济评价中，根据分析层次的不同，内部收益率有财务内部收益率（FIRR）和经济内部收益率（EIRR）之分。净现值和内部收益率指标的关系：净现值NPV（Netpresentvalue）是一个价值型指标，其经济涵义是投资项目在整个寿命