人民币升值对房地产的影响及应对策略

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1、哈尔滨金融学院(专科)学生毕业论文人民币升值对房地产的影响及应对策略摘要：今年来，人民币的持续升值对我国经济产生了重大影响，本文重点研究了人民币升值与房地产业发展的关系，并对人民币升值对房地产的影响从宏观和微观从面上做了不同分析，从其他国家发展过程可以看到一个国家的货币升值会推动股票和房地产市场资产价格上涨，以往在日本、泰国和台湾都经历过这样的过程。上个世纪九十年代初，《广场协议》使日元大幅升值，并引发的日本的房地产泡沫破灭，是世界上迄今为止最大的一次房地产泡沫。人民币一向被视为牵动亚洲货币走势的火车头，基于人民币未来汇率继

2、续上升的预期，其他国家的国际资金争相涌入还将对国内经济产生更大的冲击，因此，关注人民币升值对我国房地产业的影响有着重大的意义并提出了在人民币持续升值的背景下，需要针对人民币升值对房地产市场的作用方式和渠道采取稳定升值预期，通过信贷、税收和加强对国际热钱的监管等手段调节房地产市场以避免经济大起大落和金融风险的发生。关键词：人民币升值；房地产；影响；国际热线一、人民币升值问题与我国房地产现状（一）人民币升值问题　　自2005年7月21日，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮

3、子货币进行调节的、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。我国在相当长的一段时期内，都将面临着人民币升值的压力。一方面，美国作为世界主要的储备货币和流通货币国其财政赤字和贸易赤字过万亿，加之近来发生的次贷和次级债危机，对美国经济造成了巨大的打击，因此可以肯定的是，美元对世界主要货币的贬值趋势依然会持续下去；另一方面，巨额的外汇储备给国内经济运行造成承重压力。　中国人民银行公布的数据显示，2010年9月末，我国外汇储备余额为3.2万亿美元今年7、8月，外汇储备分别增加478、172亿美元

4、。外汇大量流入导致外汇占款不断增高，货币环境宽松、流动性充裕，给银行扩张信贷提供了资金条件，加大了金融宏观调控的难度。九月份人民币贷款增加4700亿元。九月末本外币贷款余额56.2万亿元，同比增长16%，月末人民币贷款余额52.91万亿元，同比增长15.9%,月末外币贷款余额5239亿美元，同比增长14.2%.至现在，存款准备金不断上调，但是国内的流动性依然未能缓解，使得通货膨胀高企，很大程度上是国际热钱的涌入导致外汇占款的增加使得货币政策的效果大打折扣。在通胀高企的背景之下，人们为了避免通胀的损失，会倾向于抛出货币，转而投

5、向保值增值能力较强的资产，使得过多的货币追逐过少的资产使得房地产泡沫的发生。（二）我国房地产市场现状据中国房地产协会和国家统计局数据显示，2010年，由于流动性过剩、土地购买价格和开发建设成本上涨较快、对房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等原因，全国商品房价格普遍加速上扬。1至4月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅还在5％至6％之间徘徊，进入5月，涨幅升到6％以上，6月涨幅突破7％，8月上涨8.2％，10月上涨9.5%，11和12月连续两个月涨幅高达10.5％。虽然局部地区房价在年底出现一定的回调和振

6、荡，房7哈尔滨金融学院(专科)学生毕业论文价环比涨幅开始下降，但整体上仍在高位运行。从房价收入比来看，目前国际上公认发展中国家的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，据统计，我国2007年房价收入比的平均水平高达7.7.已经远远超出了普通居民的购买能力，可以肯定的是，房地产市场的泡沫的形成绝非单纯满足自主性需求的结果。其中，流动性过剩、物价上涨、通胀压力、负利率和人民币升值导致外资投机性需求可能是房地产价格居高不下的主要因素。二、人民币升值对房地产的影响人民币持续升值对我国产生了重大影响，尤其在房地产市场产生了较大影

7、响。人民币升值成为房地产价格上扬的发动机，并分别在宏观和微观房地产市场发挥了不同作用。（一）人民币升值与房地产的关系尽管在现行政策下，由于资本的管制，国际旅游不能大规模的进入国内投机人民币升值，但他们正在以政策允许范围内的方式悄悄进入，这个突破口就是房地产行业，选择房地产，这也是由于房地产特殊性质决定的。房地产是国民经济的重要组成部分，占有重要的地位，改革开放以来房地产占GDP得比重越来越大，从1997年的1.69%一路攀升到2010年的12%,许多地区更高，如上海所占比重高达40%房地产的贡献不仅体现在总量上，还体现在对经

8、济增长的推动作用方面，除此之外，还通过对其他相关产业的作用间接拉动国民经济的发展，首先，房地产对金融市场存在严重的依赖。房地产处实体经济范畴，但他不同于一般实业，与金融存在密切联系，无论是最初的开发建设还是最终的消费需求，都离不开金融，这种情况在我国房地产业更为严重后果，购买土地原材料的资