我国中小房地产企业融资渠道分析.doc

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1、我国中小房地产企业融资渠道分析我国中小房地产企业融资渠道分析一、我国房地产企业融资现状与渠道分析（一）房地产资金来源现状房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长%，利用外资金额同比增确长%，增幅很大。行业资金圪来源结构存在严重缺陷，银侔行贷款数量巨大。（二）败本期不同渠道融资金额

2、变化佻8月份以来，房地产投资柏的各种渠道中，自筹资金、捞定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均溲呈现回落趋势，而国内贷款媒和企事业单位自有资金在1牖0月止跌反弹，略有增长。（三）现有七大融资方式剖焦析受一系列宏观调控政策讹影响，金融机构、特别是银扒行都提高了对房地产行业贷夼款的要求，开发商通过其它水12/12渠道融资的需求大增，面对咝资金的瓶颈，现行解决的途趄径并不是很多。1.国内衡银行贷款：银行贷款是房史地产开发商趋之若鹜的主要Τ融资渠道。虽然央行121瘸号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度

3、膀和开发商自有资金的开门槛昕，将大多数开发商排除在门锬外。但是，对于企业而言，叛便捷，成本相对较低，财务铲杠杆作用大的银行贷款有着俸致命的诱惑，更何况，其还皮债压力大等缺点还可以通过颍调整长期负债和短期负债的窀负债结构加以规避。同时，蘖房地产信贷业务目前仍普遍键被银行视为优质资产，商业愚银行的信贷热情丝毫未减。2.信托项目融资：信托爹是目前房地产业新兴的融资稣热点，从到，全国共发行房拐地产信托163只，融资额邃亿元。信托资金的分量远不鲤足以支撑行业的发展，之所坟以大受青睐，主要是它在串袍接多种金融工具方面独具优罢势：一

4、可以引入海外基金，郭二可以充分国内的产业投资钻信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适靠当的时候将项目公司包装上鲔市，五可以完成项目前期建肿设，使项目符合银行贷款条瓤件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。3.海缰外房产基金：12/12国外房地产紫基金看好以上海为主的中国弈房地产市场。摩根士丹利下愈属房地产投资基金rsre殊f、荷兰国际房地产、瑞安果集团、新加坡嘉德置地等纷赢纷出手。目前国际资本绝大锟多数都集中在基金上，借财皋务管理公司、投资公司等形淮式介入。海外基金虽然前景远大

5、，但对于如饥似渴的中助国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障苠碍以及国内企业动作的不规便范和房地产市场的不透明，栅都造成了国际资本的进入。4.国内产业基金：毫无疑问，利润率相当丰厚的嚏房地产市场对证券市场上现挹有的6000亿元的私募基企金而言，吸引力是致命的，迮然而，有关产业基金法律的艄缺位，却难以让人无视风险喝的存在。目前这些资金也是晃借财务管理公司、投资公司⒇等形式存在，自然，在具体隳运作上缺乏规范，留有隐患。5.非上市股权融资：土地储备丰富的没有资金，⑹资金充备的拿不到地，强强姒联合似乎给房地产

6、融资开辟崭新的渠道。然而，股权投契资虽然可以充实自有资金，耀但一般房地产企业注册资金吃额较小，不会轻易出让控股虬地位，也不甘心将大部分开Γ发利益拱手相让，只能眼巴廷巴的看一场城市运营商和专酢业房地产开发商等实力雄厚霓公司的并购秀。12/126.上市蚊融资：上市是企业获取资┌金，实行资本运作的主要方引式之一，也是企业品牌提升欠的良好应。然而中国证监会俸的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真螯正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前抉开发商数量过多

7、、信用水平状普遍低下的情况下，欲通过嚎大规模的上市解决行业性的哀资金短缺，并不现实。7琴.债券发行：先不说我国妄债券市场的规模相对较小，迈交投清淡，发行和持有的风贴险，因为根据《公司法》，钉发行债券主体要求严格，只沛有国有独资公司、上市公司质、两个国有投资主体设立的下有限责任公司才有发行资格蝶，而且对企业资产负债率、楹资本金以及担保等都有严格酣限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能粒好梦难圆。总而言之，房ぽ地产融资额度巨大，单纯依荛靠银行贷款或其他方式都不匝能完全解决问题，需要进行庠金融产品创新组合。同时，

8、臀构建房地产证券公的法律体系，尽早出台《产业基金法Ｘ》，完善现有的《公司法》殁和《证券法》，搭建房地产粪企业融资领域制度平台，才蹄能有效支撑房地产行业健康红有序的发展。12/12(四)房地跞产企业融资新动态1.与笆海外基金的合作：海外完的房地产基金一改对中国房沟地产市场的观望态度，投资锨的欲望转强。目前雷曼兄弟孪、德国房地产投资