我国房地产企业融资渠道的分析比较

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1、我国房地产企业融资渠道的分析比较　　房地产业是一个资金高度密集型行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，房地产开发融资方式的优劣，也直接影响到融资成本的大小，密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。因此，如何通过多渠道的房地产企业融资活动来满足开发对资金的需要，是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。　　一、房地产企业融资渠道分析比较　　中国房地产业经过近十年的发展历程，已成为我国市场经济不可缺少的组成部分。在我国现有市场经济条件下，银行、信托、基金、上市、典当……似乎有很多条房地产企业融资渠道摆在开发商面前，但是

2、实际上，每一条都不是很平坦。　　（一）银行贷款是融资的重要渠道　　一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。虽然“121”号文件的出台对银行贷款进行了限制，但在各个行业中房地产仍是一个较好的行业，占到银行信贷规模的30％左右。而且在未来的市场环境下，各家银行会面临越来越激烈的市场竞争，利润空间会越来越小，银行也存在信贷营销的压力。因为城市化的过程加快，对住房的需求快速增长，房地产业作为国民经济的支柱产业，行业的发展前景乐观，在目前的宏观经济调整之后，房地产业仍然是银行的主要客户和支持的行业。因此，对房地产企业本身来说，如果在资信体系的建设和企业信誉度方面多加注意的话

3、，银行贷款仍可成为房地产企业融资的主要来源。　　（二）房地产信托优势与局限并存　　房地产信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。　　信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。信托产品能够比较灵活而充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其它

4、渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。信托已成为房地产企业融资的新热点，成为与银行并驾齐驱的房地产企业融资模式。　　但是，信托行业受到银监会的监管。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。根据有关规定，凡向国家产业政策限制的行业、企业的投融资活动应严格遵守有关规定，不得违规对上述行业进行投融资；对使用信托财产向热点行业投融资的，应向委托人明

5、示国家产业政策，严格对信托计划各项风险管理；加强对信托业务的监管，督促信托计划的信息披露；信托投资公司要完善法人治理结构和内控制度。种种迹象表明，2003年以来房地产信托的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视，进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。　　另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。因此，每一个信托计划一般筹集的资金规模在１亿左右，与开发企业的需求存在一定差异。由于国家监管部门对集合式信托的限制，因此建议信托将发展重点放到以私募为资金来源的单笔信托上。　　（三）其它融资手段此消彼长　　1.资本市场有松动迹象

6、。2004年6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团的增发获通过；万科和金融街的再融资申请皆获批准。在较短的时间内，有这么多的房地产企业获批Ａ股融资，在近几年的证券史上尚属少见。这一方面反映出房地产企业融资的迫切心情，另一方面，也表现出资本市场有松动迹象。　　2.产业基金依然面临困境。近年来，房地产产业基金受到业内的追捧，有在境外注册的基金，有在国内准备注册的基金。但是，鲜有成功运作的，这主要是受到《产业基金法》没有出台的限制。虽然产业基金能够短期筹集大量的资金，而且流动性强，这些是有利于房地产的炒作的因素，但由于产业基金与宏观经济调控的主题相悖，因此，短

7、期内产业基金法出台的难度较大。　　3.外资进入中国速度加快。房地产业的高速发展正在吸引外资的注意。同时，人民币预期升值，因此有很多的外资采取回购的方式收购人民币资产。因为我国的产业基金法没有出台，而进入中国的有效渠道是直接投资，因此，以组建合资公司的名义进入中国就成了主要合法渠道。而外资进入中国在选择合作伙伴的时候，主要考虑的是合作伙伴的资信程度，而具体项目的优劣则是其次考虑的问题。因此，准备吸引外资的企业，应考虑公司自身的建设。　　4.借壳上市是房地产企业上市的快捷方式。因为近年来资本市场对房地产企业的限制，借壳