我国房地产泡沫现象浅析毕业论文

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1、我国房地产泡沫现象浅析【摘要】近几年来，随着我国经济的快速发展、城市化进程的加快、居民收入水平的提高，房地产业的发展步入了快速增长的通道。但与此同时，在部分地区出现了地产泡沫现象。本文从这一现象入手，针对我国房地产业发展的具体情况提出了防范房地产泡沫的一些建议。【关键词】房地产泡沫；土地投机；防范措施【作者简介】田硕，南京农业大学土地管理学院。随着我国城市化的加快和对外开放程度的加深，不同地区、城市的房地产价格出现了快速上涨，不仅影响了普通民众在改革开放中财富水平以及福利水平的提高，更重要的是过快的房

2、地产价格上涨以及由此引发的投资热潮潜伏着逐渐积累的金融风险，引发房地产泡沫。房地产泡沫的破灭易导致严重的经济危机，极大地危害整个国民经济。一、房地产泡沫的成因1．土地对房地产业的资源约束。房地产业发展的重要物质基础之一是土地资源。我国的城市大多位于经济相对发达、土地比较肥沃的地方，随着城市的快速发展房地产业不断占用大量的耕地，使我国的耕地资源更为贫乏，这就形成了房地产业的资源约束。同时，由于我国历史上对国土的开发和利用缺乏合理长远规划，导致土地开发利用结构不合理，土地利用率低，资源浪费严重，加深了土地

3、资源与房地产发展的矛盾。资源约束为房地产投机创造了条件，使房地产泡沫的膨胀成为可能。2．房地产投机是中国房地产泡沫形成的直接原因。房地产泡沫的形成往往是与土地投机紧密联系在一起的，房地产投机又是与预期、非理性等因素相互影响而发生作用的。房地产泡沫的发生，往往是因为大部分市场主体对未来房地产价格的上升形成共同预期，增加房地产的购买和囤积，造成市场的虚假繁荣，引起进一步的涨价预期，从而形成一个自我强化的正反馈，最终使价格膨胀为泡沫。3.税收制度缺陷助长了房地产投机。1999年以来，我国政府为了配合住房制度

4、改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，对居民购买普通商品房实施了税收优惠政策。税收优惠政策的初衷应该说是合理的，但是目前的房地产市场已经逐渐转热，税收政策并没有随着市场状况的变化而调整，其启动房地产市场的初衷在现在的情况下助长了房地产投机。房地产税收制度另外一个缺陷是在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分，由于没有有效的税收调控机制，政府没能充分参与增加价值的分配，而是任由其流向房地产的实际保有者。在房地产价格上涨较快的时候，高额的价差收益导致投机、炒作泛滥，拉大了贫富差距。4.土地供应制

5、度缺陷是推动地价上涨的推手。首先是招标拍卖挂牌出让使用权过程中信息披露不充分，缺乏公开的全年度的市场化土地供给的信息，土地补偿费评估和土地成本的基础确定办法及评估过程也不透明。这样，开发商在竞价过程中往往存在非理性行为，使竞价远高于市场基础价值而产生地价泡沫。土地出让制度另一个缺陷是地方政府作为土地征用和出让的主体，同时又是土地出让收益的主要受益者，在缺乏有效监督机制的情况下，受利益驱使缺乏对过高的土地价格进行控制的积极性。更有甚者，一些地方政府甚至与开发商勾结，在竞价中哄抬土地价格，促使地价的不合理

6、上涨甚至飙升。5.政府对房地产市场的干预失效。一是尚未建立权威、有效的房地产市场预警系统，缺乏对房地产市场进行调控的科学依据，调控措施滞后。二是没有建立起与规范的房地产市场体系相适应的完善的干预体系，间接调控的手段显得单一。这就导致政府对房地产市场的调控往往以直接干预告终，房地产经济陷入“一抓就死、一放就乱”的怪圈。6.土地市场的违规行为。土地市场的违规行为与权力寻租行为密不可分，这无疑是中国房地产泡沫形成的推动原因。权力寻租指在不完善的市场机制中，少数拥有特权的人凭借其权力进行不平等竞争从而获得超经

7、济收入的行为，一般伴随着所谓的“权钱交易”现象。在中国经济从计划经济向市场经济转轨时期，中国土地供应的“双轨制”为土地市场权力寻租打开了方便之门，破坏了市场经济的公平竞争机制，使市场的资源配置功能丧失。目前，虽然“双轨制”已经退出了历史舞台，但土地市场中的违规行为仍然存在，主要表现在地方政府通过干预主管职能部门的决策来直接介入房地产市场。一方面，政府有动机也有能力通过违规出让土地来获得更多的收益。另一方面，地方政府为了完成某些短期经济目标，置国土规划于不顾，利用超计划批地和各种优惠政策吸引投资，来实现

8、经济的迅速增长。这些违规行为使土地资源的利用处于无序状态，加深了土地资源与房地产发展的矛盾，成为引发房地产泡沫的潜在因素。二、房地产泡沫的防范措施1.严防金融支持过度。由于中国房地产投资的资金大部分来源于银行，而银行贷款具有信用扩张效应，因此银行往往是金融支持过度的主导。为使房地产金融支持保持在正常的水平，国家应从宏观上对房地产金融支持额占信贷总额的比重、房地产金融支持年增长额占信贷总额年增长额的比重、房地产金融支持年增长额和房地产金融支持年增长率进行监