差异化战略特点 房地产企业差异化战略的经典模式及特点分析

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2、分析王澍陶（厦门象屿建设集团有限责任公司福建厦门8361000）【摘要】在行业竞争环境日益激烈的背景下，为了获取竞争优势，房地产开发企业开始求变创新，实施差异化的发展战略，多元化企业的跨产业整合、产品创新、商业模式创新成为当前实施差异化发展的三种经典模式。差异化源于企业对价值链某一环节的改造，对企业的绩效提升贡献存在差异，同时差异化也可能限制企业的发展空间。【关键词】房地产开发企业；差异化战略2013年中国房地产行业协会发布报告称，房地产行业的暴利时代已经结束。由于土地出让市场的竞争日益公平化，土地价格的

3、持续高企，及频繁调控造成的市场价格呈现短周期剧烈波动，使得整个行业资金门槛越来越高，而利润水平却在持续下降，对企业来说经营风险正日益加大。2008年风光一时的地产界黑马“顺驰”被路劲收购，2012年专注高端精品住宅的“绿城”面临着资金链的危机，不得不出售长三角部分城市的股权，充分印证了房地产行业已经进入高风险时代。应对新的生存环境，大型房企纷纷通过扩大融资平台，加大企业的规模经营优势，加强精细化管理，提高品质降低成本，优化产品提升品牌等方式来提高盈利能力，规避行业风险。而有些企业则另辟蹊径，通过资源整合或

4、产品创新的差异化战略，闯出了一条“蓝海”之路。一、差异化战略的经典模式1、多元化企业的跨产业整合模式代表案例：北大资源。北大资源集团前身为北大房地产开发部，是一家集房地产开发、教育投资、商业地产运营、物业经营管理等业务的综合性房地产控股集团。其母公司方正集团旗下涵盖了方正信息产业集团、北大医疗集团、方正金融、方正物产集团等几大产业板块。凭借母公司的产业资源和自身的教育、商业资源优势，北大资源集团明确了“资源整合型城市运营商”的战略定位，将教育产业、医疗产业与住宅类项目捆绑，将产业资源、商业资源与商办类项目

5、嫁接，使企业在获取土地时具有向政府谈判议价的能力，相对其他开发商以更低成本获得土地，具有成本优势；在销售阶段，凭借特有的卖点，如学区卖点、医疗养老卖点等，获得产品溢价能力。在项目开发经营过程中，由于引入了教育配套或医疗、商业配套，提升了生活居住档次和便利程度，对区域地价的提升起到推动作用。对开发商、政府、消费者来说是个三赢的局面。2、产品创新模式代表案例：朗诗地产。朗诗地产创立于2001年，是一家专注于绿色科技地产开发和运营的房地产公司，目前在节能、环保科技住宅领域已经成为行业内的佼佼者，累计开发规模已达

6、540多万平。其开发的房产品集中了欧洲多项先进住宅科技，如地源热泵技术、全置换新风技术等，为住户提供了“恒温、恒湿、恒氧”的舒适居住环境。恒温--提供全屋、全年相对恒定的舒适温度，恒湿—解决长三角地区黄梅天的体感不适，恒氧—实现室内空气的定期循环，且排除室外的有害颗粒影响，实现了更加舒适、健康的居住体验。在实现以上独居住感受的同时，费用却相对于“空调+地热8”方式更加经济。在项目已成熟入住的南京、苏州、无锡等地，客户实际居住后的反馈理想，客户满意度和忠诚度都达到较高水准。独特的科技住宅产品是朗诗差异化战略

7、的核心，为了给客户提供可持续、安全、可靠的产品，朗诗在科技住宅的研发、设计方面投入大量成本，培育住宅科技产业方面的资源。在国内和欧洲分别成立了科技公司，欧洲科技公司对接国外先进、成熟的技术，国内科技公司负责将国外技术与国内的住宅规范结合，形成一套成熟、完善的科技住宅的设计、实施、物业维护体系。高科技含量产生的技术壁垒、独特的产品居住体验、客户的口碑和忠诚度是朗诗地产在群雄逐鹿的长三角得以快速发展的法宝。3、商业模式创新代表案例：万通地产。2009年万通地产首次提出立体城市的概念，即在1平方公里的土地上，打

8、造一个建筑面积400万至600万平方米，可容纳10万至15万人口的高密度绿色建筑群，将居住、工作、购物、健身、娱乐等城市功能集于一身，实现真正的产城融合。通过向高度要空间实现土地的集约节约利用，并通过合理的产业分布和布局，实现有别于当前城市发展的可持续发展模式。立体城市代表着一种全新的商业模式，开发商扮演的角色将更加复杂，产业规划、产业导入、商业配套、居住配套、人口导入等各个环节都必须涉及，而产业导入、人口导入是关键环节。产业