银行贷款抵押工作中评估业务所遇到的问题.doc

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1、银行贷款抵押工作中评估业务所遇到的问题一、问题的提出笔者最近发现，各地不同程度地存在着银行贷款抵押工作中涉瓯及房地产价值评估业务管理羹比较混乱的问题：集中表现梳在物价部门价格认证中心与纳房地产评估中介机构各自执ㄑ业范围定位不清，给房地产瘫中介服务管理带来了困难。獒2001年11月6日，江础西省物价局、中国人民银行└南昌中心支行以赣价调字[昱2001l56号文联合下┒发了《关于进一步加强银行叱贷款抵押、以资抵债物品实奎行价格认证的通知》。其要点是：各地价格认证中心可鬟根据有关金融机构的要求，对其贷款抵押物进行价格

2、认证，所出具的《价格认定结缵论书》作为各有关金融机构予以办理贷款手续的依据；撵价格认证机构出具的《贷款舱抵押、以资抵债物价格认定结论书》作为帐务处理的依据；继续做好对各级人民法记院在依法收贷工作中强制扣纪押、追缴、没收等用于还贷闪的涉案物品估价工作。然而在执行中，却引起了各地房慕地产管理部门的强烈反映，2002年1月25日江西省建设厅以赣建房[200蓣2]6号文下发了《关于对侬铜鼓县房地产管理局〈关于荽房地产抵押价值评估有关问山题的请示〉的批复》，其要ω点是：房地产价格评估必须拷由取得建设部或者省建设

3、行疽政主管部门颁发的房地产评窭估资质证书的机构进行评估穰。物价部门的价格认证中心甫不具备从事房地产评估的合た法资格。否则不予办理房地糨10/10产抵押登记。据悉，物价部馗门也将向房地产主管的建设牖部门交涉，论证其机构从事囫包括房地产在内的评估资质烬的合法性……上述两个部亦门，争论的焦点应该是：谁坦是从事房地产估价合法机构铼资质认定的管理部门；包括房地产价格评估业务在内的痄中介服务业务，物价部门价格认证中心是否可以承担；ニ包括房地产价格在内的仲裁累案件涉及的价值进行价格鉴Ф定、认证、评估由谁承担。瑚其实，两个部门

4、职能之争的问题只不过是早应该解决而板未解决的问题罢了。早于翻赣价调字[2001]56Χ号文之前，在2000年1√0月13日，国务院清理整塄顿经济鉴证类社会中介机构领导小组就以国清[200艺013号文《关于印发〈关飚于规范价格鉴证机构管理意浈见〉的通知》下发国家发展晟计划委员会的文件，文件明汛确了两点：积极做好价格鉴麾证机构退出中介，强化管理锸的相关工作；继续从事社会艨中介评估业务的价格鉴证机构，应按照国办发51号文蹯件精神与各级物价部门脱钩ケ，归人相应的评估行业管理裂，不在从事涉案物品价格鉴ㄛ证工作。《通知》

5、附件：2000年9月5日国务院清Ⅶ理整顿经济鉴证类社会中介桥机构领导小组《关于规范价惴格鉴证机构管理意见》指出缂：“凡涉及到需要对案件标给的物进行价格鉴证的，都应р由司法机关指定的价格鉴证蟋机构鉴证，非价格鉴证机构铫不得承办涉案物品价格鉴证熊业务”：“价格鉴证机构从掴事涉案房地产、土地价格等凛鉴证业务时，可不要求机构具备相应的评估资质，只要10/10具有符合相应评估行业规定铉数量及条件的评估专业人员孱并在鉴证报告上签字，其鉴颍证结果应予认可”。之所谔以还要保留价格认证中心涉匣案评估的理由，正如《意见朵》所说：

6、“由于涉案物品价捭格鉴证工作直接服务于司法峻和行政执法，直接影响到罪И与非罪的判定和‘罪刑相适砻应原则’的实现，政策把握楹性很强，时限性要求高。目属前市场发育还很不完善，市革场竞争也很不规范，社会监┤督体系不健全，放开涉案物港品价格鉴证业务，将价格鉴┐证机构推向市场的条件还不ナ成熟。在这种情况下，价格颏鉴证机构的清理整顿任务主楦要是如何加强和规范管理问尊题，总体原则是：”保留机砰构、性质不变、退出中介、填统一名称、保障生存、强化度管理“‘。二、几点思考夥鉴于上述情况，在《意见⒎》出台前，应该看到物价和戌房管部门各自

7、涉及到房地产坍估价机构资质管理和评估业囡务范围，均有各自的法律、部门法规作为依据，实际上贲各自不同程度上也在从事房地产估价业务活动，并不存披在“谁合法、谁非法”的问マ题。正因为如此，如有关部瘩门不将此方面职能分解理顺缈，将会重新回到《意见》所崎指出的“执业范围定位不清藜”、“容易混淆价格鉴证机屦构与中介机构的界限，给管崆理工作造成一定的混乱”。为此，笔者认为；有关银行牦10/10、物价、建设等部门应该跳蔸出部门的圈子，按《意见》ニ要求联合下文，进一步重申狰银行、物价、房管部门在办盈理抵押贷款业务中各自的职谤责

8、。主要内容有：1、各鄯地价格认证中心应根据目前桩中华人民共和国国家发展计芋划委员会批准各地价格认证谪中心《价格鉴证机构资质证撇》所指明的资质范围“在所属行政区域内，具有对刑事鲎、民事、经济、行政以及仲裁案件涉及的各种扣押、追胝缴、没收及纠纷财物的价值邶进行价格鉴定、认证、评估邯的资质”，认真履行职责。他并退出从事社会中介评估业裸务。2、各地房管部门应加