银行贷款抵押工作中评估业务所遇到的问题

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1、银行贷款抵押工作中评估业务所遇到的问题一、问题的提出笔者最近发现，各地不同程度地存在着银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务管理比较混乱的问题：集中表现在物价部门价格认证中心与房地产评估中介机构各自执业范围定位不清，给房地产中介服务管理带来了困难。XX年11月6日，江西省物价局、中国人民银行南昌中心支行以赣价调字［XX156号文联合下发了《关于进一步加强银行贷款抵押、以资抵债物品实行价格认证的通知》。其要点是：（1）各地价格认证中心可根据有关金融机构的要求，对其贷款抵押物进行价格认证，所出具的《价格认定结论书》

2、作为各有关金融机构予以办理贷款手续的依据；（2）价格认证机构出具的《贷款抵押、以资抵债物价格认定结论书》作为帐务处理的依据；（3）继续做好对各级人民法院在依法收贷工作中强制扣押、追缴、没收等用于还贷的涉案物品估价工作。然而在执行中，却引起了各地房地产管理部门的强烈反映，XX年1月25日江西省建设厅以赣建房［XX］6号文下发了《关于对铜鼓县房地产管理局〈关于房地产抵押价值评估有关问题的请示〉的批复》，其要点是：房地产价格评估（含房地产抵押评估）必须由取得建设部或者省建设行政主管部门颁发的房地产评估资质证书的机构进行

3、评估。物价部门的价格认证中心不具备从事房地产评估的合法资格。否则不予办理房地产抵押登记。据悉，物价部门也将向房地产主管的建设部门交涉，论证其机构从事包括房地产在内的评估资质的合法性……上述两个部门，争论的焦点应该是：（1）谁是从事房地产估价合法机构资质认定的管理部门；（2）包括房地产价格评估业务在内的中介服务业务，物价部门价格认证中心是否可以承担；（3）包括房地产价格在内的仲裁案件涉及的价值进行价格鉴定、认证、评估由谁承担。其实，两个部门职能之争的问题只不过是早应该解决而未解决的问题罢了。早于赣价调字［XX］56

4、号文之前，在2000年10月13曰，国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组就以国清［2⑻013号文《关于印发〈关于规范价格鉴证机构管理意见〉的通知》（以下简称通知）下发国家发展计划委员会的文件，文件明确了两点：（1）积极做好价格鉴证机构退出中介，强化管理的相关工作；（2）继续从事社会中介评估业务的价格鉴证机构，应按照国办发51号文件精神与各级物价部门脱钩，归人相应的评估行业管理，不在从事涉案物品价格鉴证工作。《通知》附件：2000年9月5日国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组《关于规范价格鉴证机构管

5、理意见》（以下简称意见）指出：“凡涉及到需要对案件标的物进行价格鉴证的，都应由司法机关指定的价格鉴证机构鉴证，非价格鉴证机构不得承办涉案物品价格鉴证业务”：“价格鉴证机构从事涉案房地产、土地价格等鉴证业务时，可不要求机构具备相应的评估资质只要具有符合相应评估行业规定数量及条件的评估专业人员并在鉴证报告上签字，其鉴证结果应予认可”。之所以还要保留价格认证中心涉案评估的理由，正如《意见》所说：“由于涉案物品价格鉴证工作直接服务于司法和行政执法，直接影响到罪与非罪的判定和‘罪刑相适应原则’的实现，政策把握性很强，时限性

6、要求高。目前市场发育还很不完善，市场竞争也很不规范，社会监督体系不健全，放开涉案物品价格鉴证业务，将价格鉴证机构推向市场的条件还不成熟。在这种情况下，价格鉴证机构的清理整顿任务主要是如何加强和规范管理问题，总体原则是：”保留机构、性质不变、退出中介、统一名称、保障生存、强化管理“‘。二、几点思考鉴于上述情况，在《意见》出台前，应该看到物价和房管部门各自涉及到房地产估价机构资质管理和评估业务范围，均有各自的法律、部门法规作为依据，实际上各自不同程度上也在从事房地产估价业务活动，并不存在“谁合法、谁非法”的问题。正因

7、为如此，如有关部门不将此方面职能分解理顺，将会重新回到《意见》所指出的“执业范围定位不清”、“容易混淆价格鉴证机构与中介机构的界限，给管理工作造成一定的混乱”。为此，笔者认为；有关银行、物价、建设等部门应该跳出部门的圈子，按《意见》要求联合下文，进一步重申银行、物价、房管部门在办理抵押贷款业务中各自的职责。主要内容有：1、各地价格认证中心应根据目前中华人民共和国国家发展计划委员会批准各地价格认证中心《价格鉴证机构资质证》所指明的资质范围“在所属行政区域内，具有对刑事、民事、经济、行政以及仲裁案件涉及的各种扣押、追

8、缴、没收及纠纷财物（包括土地、房地产、资源性资产、理赔物、抵押物、应税物、无主物、事故定损、工程造价及其他各种标的）的价值进行价格鉴定、认证、评估的资质”，认真履行职责。并退出从事社会中介评估业务。2、各地房管部门应加强对当地房地产评估机构资质认证管理；加强对评估业务人员执业管理和业务监督。特别是要落实建设部以建住房[2⑻0]96号文发出关于房地产价格评估机构脱钩改制的通