投资性房地产会计处理及相关涉税问题探析

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1、投资性房地产会计处理及相关涉税问题探析一、投资性房地产确认和初始计量8新准则规定，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能可靠地计量。对房地产企业而言，企业开发的房地产用于出租或资本增值属于投资性房地产，但只有在完工的同时开始出租，才能将其确认为投资性房地产。如果完工时没有出租，则首先应作为存货加以确认，直至租赁期开始日才能从存货转换为投资性房地产。同时准则还规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量，对于建成后直接对外出租的房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地征用及拆迁补偿费、前

2、期工程费、建安工程费、基础设施费和分摊的间接费用等。对于建造过程中发生的非正常损失，会计核算要求直接计人当期损益不计人建造成本；但在税收上则规定，成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计人继续施工的工程成本；如果成本对象整体报废或毁损，其净损失经税务机关审批后，可以税前扣除。采用成本模式计量的投资性房地产，应按确定的成本借记“投资性房地产”科目，贷记“开发成本”或“开发产品”，科目。二、投资性房地产后续支出与投资性房地产有关的后续支出，在满足投资性房地产确认条件时，应当计人投资性房地产成本，不满足投资性房地产确认条件的，应在发生时计人

3、当期损益，即对于投资性房地产的后续支出，会计核算时要划分为资本化支出和费用化支出。(一)投资性房地产后续支出的会计核算8对于资本化的后续支出，应在发生时计人投资性房地产成本，如企业对投资性房地产进行改扩建或装修，以延长其使用寿命，使其更加坚固耐用、美观，在成本模式计量下，投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入“在建工程”科目。具体账务处理如下：(1)投资性房地产进入改扩建或装修阶段时，借记“在建工程”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”，贷记“投资性房地产”；(2)发生改扩建或装修支出时，借记“在建工程”，贷记“银行存款”；(3)改扩建工程完工，继续用于投资性房地产时，借记“投资

4、性房地产”，贷记“在建工程”。采用公允价值模式计量的，具体账务处理如下：(1)投资性房地产进入改扩建或装修阶段时，借记“在建工程”，贷记“投资性房地产――成本”、“投资性房地产――公允价值变动”；(2)发生改扩建或装修支出时，借记“在建工程”，贷记“银行存款”；(3)改扩建或装修完工时，借记“投资性房地产――成本”，贷记“在建工程”。对于费用化的后续支出，应在发生时计人当期损益，如对投资性房地产的日常维修，该维修支出应费用化，借记“管理费用”，贷记“银行存款”。(二)投资性房地产后续支出的税收规定税法对投资性房地产后续支出的核算方法的规定是，开发企业对尚未出售的开发产品(包括公用部位公用设施设

5、备)进行日常维护、保养、维修等实际发生的费用准予在当期扣除。对此税法明确规定，在开发产品未作为开发企业固定资产管理的，其维修费用按实在当期扣除；对已作为开发企业固定资产管理的，其发生的维修费用如果符合固定资产改良支出条件之一的即发生的修理支出达到固定资产原值20％以上；经过修理后有关资产的经济使用寿命延长两年以上；经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途，应并入固定资产价值，按规定计提折旧。但对投资性房地产发生的维修费和改良支出应如何处理，目前税法尚无明文规定，笔者认为，虽然投资性房地产是用于赚取租金或增值收益，但其本质仍然是企业的一项资产，只是为了与自用房屋和作为存货的房地产加以区别，会计

6、上才将其单独核算，因此对于投资性房地产发生的维修费和改良支出应比照自有固定资产进行税务处理。三、投资性房地产后续计量8新准则规定，投资性房地产后续计量通常应采用成本模式，只有满足特定条件的情况下，才可以采用公允价值模式。而且同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。(一)成本模式计量新准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在成本模式下，应按《企业会计准则第4号――固定资产》和《企业会计准则第6号――无形资产》的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，如果存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》的有关规定，

7、计提减值准备。计提折旧时，借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”；确认租金时，借记“银行存款(或其他应收款)”，贷记“其他业务收入”；计提减值准备时，借记“资产减值损失”，贷记“投资性房地产减值准备”。即成本模式下投资性房地产要计提折旧或摊销。会计上对投资性房地产计提的折旧，税收上能否税前扣除目前并无明确规定，国家税8务总局2006年下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题