房地产开发企业成本核算存在的问题及对策

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1、房地产开发企业成本核算存在的问题及对策　　中图分类号：F293.3文献标识：A文章编号：1009-4202（2013）05-000-02　　摘要10自2009年12月份开始楼市调控以来，2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月的“新国五条”，政策经历了五次升级，国家对于房地产市场的调控在进一步地深化。房地产开发逐步进入理性而规范地发展，在今后的房地产开发中，要更好地生存，更多地获利，必须要熟悉国家政策，严格控制开发成本，提高风险防范意识

2、，从而取得最大的投入产出效益。因此，严把成本关，提高房地产开发项目的成本核算质量，是企业获利的关键。本文首先概述了房地产开发企业成本核算的特点，然后对其成本核算的现状进行了分析，最后针对现状及存在的问题，提出了应从合理确定房地产开发企业成本费用的归集和分配、健全核算监督制度、加强成本核算的预算管理和成本分析控制三个方面来完善成本核算体系，提高企业的经济效益。　　关键词房地产开发企业成本核算核算监督成本控制　　一、房地产开发企业成本核算概述　　开发成本是指房地产开发企业在开发特定开发项目（产品）的过程中所发生的各

3、项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用六个成本项目。按照资金的用途，又可分为三类：第一，是土地费用、建筑安装费、设施建设费等。这是最主要的部分，约占总成本的80%。第二，基础设施建设成本。这部分成本包括房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。这类项目收费标准不一，种类繁多，收费的随意性很大，约占总成本的10%左右。第三，开发过程中的管理成本和筹资成本。　　房地产投资项目具有资金投入大

4、，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点，其特殊性决定了房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作。提高开发项目的成本核算质量，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益，是房地产开发企业的当务之急。　　二、房地产企业成本核算的现状10　　1.成本费用的归集和分配方法、核算口径不统一　　和其他行业一样，房地产开发企业在进行成本核算时，首先确定成本核算对象，然后进行成本费用的归集和分配。虽然目前会计核算已执行统一的《企业会计制度》和《企业会计准则》，但由于存在着行业的差异性，在实际工作中是将

5、企业会计制度和行业会计制度相结合。根据成本会计要素费用归集和分配的规定，产品生产过程中发生的生产费用，能直接认定由某成本对象承担的应直接计入各成本对象，属于多种产品共同发生的费用，不能直接认定的则要选择合理的分配标准，计算出各受益对象应负担的费用进行归集分配。而对于房地产开发企业间接开发成本如何进行归集和分配，归集去处和具体分配标准会计制度都没有明确的规定。　　目前我国房地产企业，比较普遍的作法是将开发过程中发生的建安工程费归集为直接开发成本，对于前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费则归集为间接开发成

6、本。但各房地产开发企业在处理开发成本的归集和分配上各有不同，核算口径不统一。由于没有统一的规定，核算口径的不一致会导致行业间会计成本核算数据的准确性、可比性和可靠性不够。　　2.成本调剂有一定的随意性，工程决算与实际支出不符10　　很多房地产企业都可能存在同时段开发多个项目的情况，有的是普通商品房，有的是经济适用房，有的是别墅，每个项目的地理位置、开发时间、周期、市场用途及土地出让价格等不同，使得各项目的利润率存在差异。因此，有的房地产企业在进行项目成本核算时，为了达到偷逃税款或者其他的目的，人为地调整不同项目

7、之间的成本分配，从而造成各项目的工程决算与实际支出不符。还有些房地产企业为了尽快结转开发产品负担的配套设施费，往往会采取预提费用进行核算和处理，这样都会导致预提数与实际数存在较大差距。工程决算的金额决定了开发项目的成本，进而决定了销售定价。但由于人为因素对成本的影响，导致工程决算名不符实，企业的利润因此而核算不实，国家税收可能减少。同时客户也无法获知真实的房价，在信息不对称的情况下发生不公平交易。由此可见，成本的调剂将会使国家、企业和客户三方的利益受到损失。　　3.成本核算不到位，虚列成本费用10　　房地产行业

8、的成本核算比较复杂，和一般的企业成本会计核算相比，最大的区别在于核算涉及的会计周期比较长，导致很多房地产企业的成本核算不到位，经常出现成本费用列支不规范的现象。为了规范会计核算工作，《施工、房地产开发企业财务制度》第六十二条规定：“房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时确认为营业收入的实现。”但在实际操作中当期的收入和成本不能准确地进行结转，反而给企业