房地产企业偿债能力与盈利能力分析.doc

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1、房地产企业偿债能力与盈利能力分析房地产企业偿债能力与盈利能力分析提纲：本文以现代财务分析理论为指导，运用系统论方法，在选择企业个案财务信息基础上，依据房地产企业特点，深入分析、综合评价企业偿债能力和盈利能力；结合房地产企业财务和管理工作实践经验，以案例为起点探讨房地产企业偿债能力与盈利能力分析中存在的共性问题，并提出相应解决方式；在财务分析和问题解决过程中，思考企业提高偿债能力和盈利能力的途径。一、房地产企业特点(一)资金密集。(二)管理密集。(三)产品生产周期长。(四)生产环节多。(五)高负债率。(六)高风险。二、偿债能力分析(一)偿债能力表内因素分析1、短期偿债能力分析(

2、1)营运资金(2)流动比率(3)速动比率2、长期偿债能力分析(1)资产负债率(2)产权比率(3)已获利息倍数(二)企业偿债能力表外因素分析1、存货变现能力。2、融资能力。(1)项目销售前景及利润大小的预测。(2)资信等级。(3)管理经验。3、或有事项。4、长期租赁。5、合资经营。6、现金流量。三、盈利能力分析(一)盈利能力表内因素分析1、营业利润率2、总资产报酬率3、净资产收益率(二)盈利能力表外因素分析1、收入政策对盈利能力的影响。2、证实资产减值。3、提供贷款担保。4、主营业务收入大幅增长。四、偿债能力与盈利能力分析在实践应用中要注意的问题(一)要综合运用各项财务指标对企

3、业做出判断。(二)重视横向行业指标比较和纵向企业内部不同年份数据比较。(三)重视存货市场价值评价。(1)存货构成。(2)房地产企业品牌经营策略与存货价值。(四)结合项目运营周期来考察企业的盈利能力。(五)不同收入政策粉饰下的盈利能力判断。(六)不同成本归口核算粉饰下盈利能力判断。(七)重视结合企业非财务资料分析。(八)通货膨胀时期，应将物价变动对盈利能力和偿债能力的影响剔除。五、提高企业偿债能力和盈利能力的途径(一)控制好负债规模。(二)加快项目开发进度，降低财务成本。(三)加强企业管理，控制企业生产成本和管理成本。(四)建立风险管理体系。(五)加强企业资信建设，树立良好信誉

4、，提高企业融资能力。(六)加强企业现金流量分析。附表：资产负债表、利润表、现金流量表【摘要】：本文以现代财务分析理论为指导，运用系统论方法，在选择企业个案财务信息基础上，依据房地产企业特点，深入分析、综合评价企业偿债能力和盈利能力；结合房地产企业财务和管理工作实践经验，以案例为起点探讨房地产企业偿债能力与盈利能力分析中存在的共性问题，并提出相应解决方式；在财务分析和问题解决过程中，思考企业提高偿债能力和盈利能力的途径。【关键词】：房地产企业、偿债能力、盈利能力、财务分析、注意问题、提高途径【正文】：房地产行业是我国最近十几年发展起来的新兴产业。自1998年中国的房地产业进入新

5、一轮增长期以来，房地产市场日趋活跃，房地产业已成为新经济的增长点，它对GDP的贡献日益突出。由此产生了越来越多的利益方对房地产企业的资信、实力等的评价，例如：股东及潜在投资者需要评价企业经营业绩；企业管理者需要对企业进行财务分析，以期改善和提高经营成果；金融机构在发放贷款前要对其资信及偿债能力进行考核；企业客户也需要对企业履行质量担保义务的能力进行分析；政府部门需要对企业进行财务分析，尤其侧重于评价性分析和监察性分析。而以上的各方评价的核心在于对房地产企业偿债能力和盈利能力的评价。因此，我们选取了房地产企业个例，对其报表及其它相关资料，结合房地产企业经营特点和财务管理实践经验

6、，对其偿债能力和盈利能力进行分析和评价，总结出房地产企业偿债能力和盈利能力分析的特点和共性问题，并提出解决方案（报表附后）。一、房地产企业特点(一)资金密集。从事房地产业对资金的要求很高，一个房地产项目，少则投资上千万元，多则几个亿，它完全是一种投资行为。这也要求企业的资本金较高。(二)管理密集。随着社会化分工的进一步明确，涉及到房地产开发的各个环节几乎都可以利用社会资源，如项目评估公司、策划代理公司、设计公司、建筑公司、装饰公司、物业管理公司等，但这些资源如何有机地结合起来，发挥最大的优势为我所用，这就要求房地产企业在管理上加以控制和协调，并能具备充分整合资源的能力。123

7、45678分页标题#e#(三)产品生产周期长。房地产项目从投资决策到项目全部交付，短则一、二年，长则六七年(主要指一个项目分期开发)，产品的生产周期比较长。因此，其在生产过程中遇到的可变因素比较多，这要求企业对变化的情况反应灵敏，反馈要迅速。因此，在进行财务分析时，要在不同的开发阶段，分析指标的侧重有所不同。例如，在生产阶段，要加强企业成本分析；在销售阶段，要加强企业收入分析。(四)生产环节多。从投资评估，到拆迁、营销策划、规划设计、工程建设、物业管理，房地产项目的开发过程环节较多，而且每个环节互相制约